gehuwd en apart wonen, wat betekent dit fiscaal?

[bona fides]

[B.J.Lok]

Nog even een toevoeging. De huisvestingsvergunning voor een sociale woning geldt alleen als je huurt. Zolang jij de eigenaar bent van de kleine woning en je gaat 'm zelf bewonen, zijn alle eisen rond inkomen en economische gebondenheid etc. niet van toepassing.

[B.J.Lok]

Even snel gelezen. In deze uitspraak gaat het om een (zonder vergunning gemaakte) opening in een bouwmuur. In het geval van Marlein gaat het om het plaatsen van een deur in een gemeenschappelijke verkeersruimte.

[Marlein]

De deuren zijn er al. Dus bouwkundig wordt er niets veranderd. Allebei de woningen hebben 2 deuren naar buiten toe. Allebei 1 voordeur (waar bel en deuropener zit), elders gesitueerd en allebei nog een andere deur, die in beide gevallen niet gebruikt wordt. Die 2 niet gebruikte deuren komen samen haaks op elkaar op een vierkant halletje uit. Dat halletje is door een 3e deur afgesloten. Dus aan elke zijde een deur de 4e zijde is een raam. Dat halletje is in ongebruik, het is maar 2 m2 en geen doorgaande route en dient voor ons momenteel als extra opslagruimte. Ons idee is om dat halletje te kopen, waarop allebei de deuren uitkomen en dan op de 3e deur een slot te zetten en de 2 woningdeuren van het slot te draaien, dan wel uit het frame te halen. We voegen dus niets toe. Dat halletje zou dan de verbinding vormen tussen de beide woningen. Dat halletje is momenteel nog gemeenschappelijke ruimte van de VVE. WE zouden dat dan bij de kleine woning willen voegen. Bij de grote is dat kadastraal niet mogelijk. hoewel het natuurlijk geen woningontrekking is. Goed daar ga ik nog even naar kijken wat het gunstigst is.

Ik heb inderdaad begrepen dat inschrijven als eigenaar zonder problemen kan in de woning, ook al zijn wij gehuwd. De eisen zijn dan mbt als de woning verhuurd zou worden.

Ik ben blij met jouw opmerking b.j. Lok over de hypotheek op 1 pand inschrijven. Dat is wat we zoeken!!!! Daar gaan we even verder naar kijken. Dat heffingen dan voor 2 kadastrale units van toepassing blijft is van minder groot belang dan dat we geen hypotheekaftrek krijgen. Daarnaast hebben we de kosten, mochten we samenvoegen, ook niet zomaar eruit. Het gaat daarbij om 6% van de WOZ waarde. VOor ons is samenvoegen dus geen must en fysiek gezien ook niet nodig dus door het practische halletje.

[B.J.Lok]

't Blijft desalniettemin risicovol. De gemeente kan altijd proberen aan te tonen dat je de woningen illegaal hebt samengevoegd (als ze er achter komt) en heeft een lange adem. Als je de zaak uiteindelijk bij de rechter verliest, en de kleine woning wordt opgeëist voor verhuur, dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheek. Bovendien mag de gemeente je een bestuurlijke boete opleggen. 't Is misschien dan toch 'goedkoper' zijn om een vergunning aan te vragen. Je weet dat de stadsdelen verschillende normen hanteren voor het samenvoegen?

[Marlein]

Ik ben al uitgebreid met de gemeente bezig. Wij wonen in het centrum, voorwaarden zijn ons bekend. Samenvoegen is onmogelijk, mag alleen as samente voegen object niet groter dan 60m2 is en dat is onze woning wel. Vandaar dat wij hadden bedacht onze eigen woning te spiltsen en dan gedeelte samen te voegen met kleine woning. dan komt WOZ boven 245 en kunnen we weer samenvoegen. Maar dan zijn we alleen aan vergunningen ca 30.000 euro kwijt. Maar onze eingen woning mogen we ook niet afsplitsen, want dat wordt ook weer als ontrekken gezien, met de bijbehorende voorwaarden.
De gemeente geeft zelf aan dat 1 persoon daar inschrijven de meest makkelijke optie is en ook gebruikelijk in dergelijke situaties. Naar ons idee is daar niets illegaals aan, want feitelijk trekken we ook niets samen. Ook in de nieuwe situatie niet.

Als het mogelijk is om op 1 adres hypoyheek te vestigen zijn we helemaal van ons probleem af. We gaan daan naar kijken.

De kleine woning valt vanwege WOZ <245000 aan de woningvoorraad van Amsterdam. Maar wordt niet opgeeist, dat is uitgezocht. WEl is bij verhuur huisvestingsvergunning nodig. Dat betekent volgens mij zoveel dat de gemeente moet goedkeuren wie daar mag huren. Maar als eigenaar mag je zelf huurder voordragen. Maar wij gaan absoluut niet verhuren. Dat schiet niet op. De vraagprijs is dermate hoog dat je bij verhuren er op toe moet leggen. vraagprijs 235.000 voor 35 m2. reken maar uit. We hebben de ruimte voor eigen gebruik nodig.

Eigenlijk moeten we op zoek naar iemand die 2 verdiepingen bewoont elk met een eigen 2 kadastrale inschrijving. Kijken hoe die dat geregeld heeft.

Ik ga ook eens een notaris bellen.

[evdstelt]

Wij zitten in een vergelijkbare situatie. Marlein zegt: "als het mogelijk is om op 1 adres hypoyheek te vestigen zijn we helemaal van ons probleem af. We gaan daar naar kijken." Op dat spoor zaten wij ook. Nu zijn er
volgens onze hypotheekadviseur sinds medio 2010 nieuwe regels gekomen waarbij de hypotheekverstrekker moet aantonen dat het om 1 woning gaat. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

1. Toestemming van de gemeente voor het onttrekken van een woning uit de woningmarkt
2. Er moet uit de taxatie blijken dat het 1 woning gaat worden. Als voorbeeld geeft de bank de volgende voorbeelden:
- Als er per woonlaag keuken en badkamer inzit dan zien ze het als 2 woningen.
- Als er een aparte opgang is dan zien ze het als 2 appartementen
- Als er 1 opgang is met verschillende deuren dan vinden ze het geen probleem mits keuken en badkamer maar in 1 appartement aanwezig is.

Voor de gemeente moeten het 2 woningen lijken, maar voor de hypotheekverstrekker juist weer niet.

Wat te doen?

[Marlein]

Welke nieuwe regels zijn er en aan wie moet de hypotheekverstrekker aantonen dat het om 1 woning gaat? De fiscus? Die bewijsplicht ligt toch bij de eigenaar?
Heb je ook te maken met regelgeving in Amsterdam?

Ik geloof dat wij nu op het spoor zitten, dat we een 2e hypotheek nemen, 2e hypotheek verzorgen wij vanuit eigen middelen (stamrecht), daarvan kunnen voorwaarden wel vastgesteld worden. Voor de fiscus kunnen we aantonen dat het geheel 1 woning is, dmv deur. En ik schrijf me op de kleine woning in.
De andere optie die we ook nog hebben is dat we een gedeelte van de overwaarde op onze woning opnemen en daar de uitbreiding van aanschaffen incl. verbouwing.

2 badkamers in 1 woning mag wel (is toch geen overbodige luxe als er kinderen zijn) en een pantry elders dan bij de keuken mag volgens mij ook. Bij ons heeft de kleine woning een kleine pantry. Maar die willen we met alle liefde uitschakelen, als dat in centen scheelt.

Kortom wij zijn er nog steeds niet uit.