|
Auteur |
Bericht |
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: vr 28 feb 2014 10:52 Onderwerp: Verzaking door makelaar, taxateur en notaris |
|
|
Ik heb een tijd gezocht op dit forum, maar ben onderstaande situatie nog niet tegengekomen.
We hebben onlangs een huis gekocht waarbij, zo blijkt nu, 70 m2 in een soort bruikleen is van de gemeente. Deze 70 m2 zijn niet meegenomen in het perceeloppervlakte in het koopcontract, maar we gaan we natuurlijk van uit dat wat we zien ook hetgeen is wat we kopen, al hadden we de kadastrale papieren beter moeten bekijken. Het perceel is dus 70 m2 groter dan officieel op papier staat.
Het wrange is dat hierbij inmiddels sprake van verjaring van die 70 m2, waarbij de vorige bewoners dit (net als wij nu) van de gemeente over kunnen nemen zonder kosten. Prima, maar we zitten nu wel met notaris – en kadasterkosten. Als we dit voor de verkoop al hadden geweten hadden we deze kosten niet gehad (had gelijk met passeren van akte geregeld kunnen worden).
Kortom: de vorige bewoners hebben dit verzuimd te vermelden. Gezien hun priveomstandigheden heb ik daar wel begrip voor. Echter, zowel de makelaar als taxateur hebben dit ook niet gemeld. Kan ik de makelaar en/ of de taxateur (of misschien zelfs de notaris) hiervoor verantwoordelijk stellen / oftewel de kosten op hen verhalen? Mijn inziens hebben zij verzaakt, is hier een juridisch onderbouwing voor? Ik hoop dat iemand mij kan helpen, alvast bedankt. |
|
|
|
|
Suijkerbuijk
Leeftijd: 47 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 931
|
Geplaatst: vr 28 feb 2014 11:43 Onderwerp: |
|
|
Vraag is of er door het niet vermelden van die informatie schade is ontstaan.
Bij de overdracht van dat stuk grond spelen andere partijen dan bij de verkoop. Het is dan niet de vorige eigenaar van het pand, maar de gemeente aan de andere kant. Ik vraag mij dan ook af of dat in 1 akte geregeld had kunnen worden. Zelfs als het in 1 akte was gebeurd, was die akte complexer en waarschijnlijk duurder geworden. Het tegelijkertijd regelen had dan niet tot kostenbesparingen geleid.
Verder heeft de verkoper wel het totale genot van dat stuk grond overgedragen. De gemeente erkent kennelijk dat er sprake is van verkrijgende verjaring, zodat zij geen enkele aanspraak op die grond kan en zal maken. De overdracht is daarmee niet noodzakelijk om het stuk grond te kunnen gebruiken. Hoogstens wenselijk om onduidelijkheid in de toekomst uit te kunnen bannen, maar dat is ook deels eigen keus.
Als laatste vraag ik mij af of de taxatie van de woning niet heeft plaatsgevonden op basis van de in de aktes aangegeven oppervlaktes. Door de overdracht van de extra 70m2 van de gemeente naar u gaat de taxatiewaarde van het perceel mogelijk omhoog, een bate die verrekend moet worden met mogelijke kosten. _________________ That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know. |
|
|
|
|
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: vr 28 feb 2014 16:32 Onderwerp: |
|
|
Suijkerbuijk schreef: | Bij de overdracht van dat stuk grond spelen andere partijen dan bij de verkoop. Het is dan niet de vorige eigenaar van het pand, maar de gemeente aan de andere kant. |
Wat ik nog had moeten melden is dat de vorige bewoners een overeenkomst hadden, of eigenlijk hebben, die nog 7 jaar loopt. Nu is, volgens de gemeente, dat stuk grond nog van de vorige bewoners. In die zin was het dus essentiële informatie: we hadden ofwel die overeenkomst over moeten nemen, of gewoon de grond kadastraal bij het perceel moeten laten trekken.
Ondanks die overeenkomst hebben wij overigens wel in het kader van verjaring recht op die grond, dat is reeds afgestemd met de gemeente. |
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 66
|
Geplaatst: za 01 mrt 2014 0:44 Onderwerp: Re: Verzaking door makelaar, taxateur en notaris |
|
|
JohnH schreef: | Ik heb een tijd gezocht op dit forum, maar ben onderstaande situatie nog niet tegengekomen.
We hebben onlangs een huis gekocht waarbij, zo blijkt nu, 70 m2 in een soort bruikleen is van de gemeente. Deze 70 m2 zijn niet meegenomen in het perceeloppervlakte in het koopcontract, maar we gaan we natuurlijk van uit dat wat we zien ook hetgeen is wat we kopen, al hadden we de kadastrale papieren beter moeten bekijken. Het perceel is dus 70 m2 groter dan officieel op papier staat.
Het wrange is dat hierbij inmiddels sprake van verjaring van die 70 m2, waarbij de vorige bewoners dit (net als wij nu) van de gemeente over kunnen nemen zonder kosten. Prima, maar we zitten nu wel met notaris – en kadasterkosten. Als we dit voor de verkoop al hadden geweten hadden we deze kosten niet gehad (had gelijk met passeren van akte geregeld kunnen worden).
Kortom: de vorige bewoners hebben dit verzuimd te vermelden. Gezien hun priveomstandigheden heb ik daar wel begrip voor. Echter, zowel de makelaar als taxateur hebben dit ook niet gemeld. Kan ik de makelaar en/ of de taxateur (of misschien zelfs de notaris) hiervoor verantwoordelijk stellen / oftewel de kosten op hen verhalen? Mijn inziens hebben zij verzaakt, is hier een juridisch onderbouwing voor? Ik hoop dat iemand mij kan helpen, alvast bedankt. |
Partijen houden blijkbaar doelbewust de 70m2 buiten de koopovereenkomst.
Wat verwacht je van de notaris? Dat hij met een meetlint nameet of wat jij verwacht daadwerkelijk overgedragen wordt?
Tenzij je een veelvoud wilt betalen voor de notaris van wat je nu betaalt, kun je niet verwachten dat hij dit gaat controleren. Daarnaast zul je hem in de koopovereenkomst slechts opdracht hebben gegeven om de overdracht te regelen van hetgeen daadwerkelijk bij de koopovereenkomst is verkocht; d.w.z. niet het resterende gedeelte van 70 m2.
"Verzaking door notaris". Het moet niet veel gekker worden.
Is het stuk van 70m2 een separaat kadastraal perceel trouwens? Zo niet, dan zou ik dit vooraf laten inmeten, gelet dat het Kadaster dit jaar de 'snipper groen'-maatregel heeft afgeschaft, waardoor de overdracht van een gedeeltelijk perceel je sowieso 1000 euro Kadasterkosten gaat kosten, los van de kosten van inschrijving en recherche. |
|
|
|
|
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: za 01 mrt 2014 12:51 Onderwerp: Re: Verzaking door makelaar, taxateur en notaris |
|
|
FlyingDutchman schreef: | Is het stuk van 70m2 een separaat kadastraal perceel trouwens? Zo niet, dan zou ik dit vooraf laten inmeten |
Nee, het is geen separaat kadastraal perceel. De exacte oppervlakte is bekend bij de gemeente en staat ook in de overeenkomst die de vorige bewoners hebben. Inmeten lijkt me niet aan de orde in dit geval. Dat scheelt dan weer aanzienlijk in de kosten.
FlyingDutchman schreef: |
"Verzaking door notaris". Het moet niet veel gekker worden. |
Het gaat mij om de makelaar en taxateur ('en misschien zelfs notaris'). Ik weet niet wat de notaris precies doet behalve een flinke rekening voorhouden. Een blik op de kadastrale papieren en je ziet dat het niet klopt.
Maar goed, zou ik richting makelaar iets kunnen doen? Daar gaat het me namelijk om, hij is verantwoordelijk voor hetgeen hij verkoopt, zeker gezien hij dit makkelijk zelf had kunnen constateren.
Sowieso staat in de koopovereenkomst bij Staat van de onroerende zaak dat alle bijbehorende rechten en aanspraken m.b.t. de onroerende zaak overgedragen dienen te worden. Dat is niet gebeurd.
Dit is toch niet correct gegaan? |
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 66
|
Geplaatst: za 01 mrt 2014 22:28 Onderwerp: Re: Verzaking door makelaar, taxateur en notaris |
|
|
JohnH schreef: | FlyingDutchman schreef: | Is het stuk van 70m2 een separaat kadastraal perceel trouwens? Zo niet, dan zou ik dit vooraf laten inmeten |
Nee, het is geen separaat kadastraal perceel. De exacte oppervlakte is bekend bij de gemeente en staat ook in de overeenkomst die de vorige bewoners hebben. Inmeten lijkt me niet aan de orde in dit geval. Dat scheelt dan weer aanzienlijk in de kosten.
FlyingDutchman schreef: |
"Verzaking door notaris". Het moet niet veel gekker worden. |
Maar goed, zou ik richting makelaar iets kunnen doen? Daar gaat het me namelijk om, hij is verantwoordelijk voor hetgeen hij verkoopt, zeker gezien hij dit makkelijk zelf had kunnen constateren.
Sowieso staat in de koopovereenkomst bij Staat van de onroerende zaak dat alle bijbehorende rechten en aanspraken m.b.t. de onroerende zaak overgedragen dienen te worden. Dat is niet gebeurd.
Dit is toch niet correct gegaan? |
Waarom vraag je het als je het beter denkt te weten?
Zoals ik aangaf heeft het Kadaster het lage tarief voor het overdragen van een klein perceel (de zgn. 'snipper groen') afgeschaft. Dit betekent dat je sowieso 1.000+ euro kwijt bent als je een gedeeltelijk perceel overdraagt. Zie hier: http://www.kadaster.nl/tarieven
Als je het perceel in eigendom gaat krijgen, zou ik ervoor zorgen dat het vooraf ingemeten is, al dan niet met voorlopige grenzen, gelet dat dit je kosten zal verlagen. Als je meer wil betalen voor hetzelfde resultaat, is dat natuurlijk jouw keuze.
Quote: | Het gaat mij om de makelaar en taxateur ('en misschien zelfs notaris'). Ik weet niet wat de notaris precies doet behalve een flinke rekening voorhouden. Een blik op de kadastrale papieren en je ziet dat het niet klopt. |
Misschien moet je eerst ergens in verdiepen voordat je klaar staat met je mening dat iets "een flinke rekening is"?
Een gemiddelde overdracht + hypotheek is circa 8 - 12 uur werk. De kosten daarvoor zijn circa 800 euro excl. BTW. Daarbij zijn inbegrepen de kosten die een notaris heeft met opleiding, systemen, ondersteunend personeel (zoals bijvoorbeeld een boekhouder), verzekeringskosten (de verplichte gigantische aansprakelijkheidsverzekering in het notariaat is ontzettend kostbaar) etc.
Die 800 euro is een koopje, zeker als je bedenkt dat de rechtszekerheid bij een overdracht van onroerend goed in Nederland bijna 100% is.
Dat is niet alleen mijn mening, maar een feit als je naar de kosten kijkt c.q. resultaten van het notariaat in omringende landen. Koop maar eens een huis in bijvoorbeeld België of Italië en de notariskosten zijn een veelvoud van hetgeen ze in Nederland zijn. Zie hier bijvoorbeeld: http://www.notaris.be/rekenmodule_aankoop.php (al moet ik zeggen dat de term "ereloon" erg sjiek overkomt. )
Het is dan ook niet zo gek dat bijvoorbeeld in Europees verband het Nederlandse notariaat wordt gezien als een voorbeeld van hoe het moet.
Sorry als ik erg kritisch reageer op je bericht, maar ik vind dat er weinig plek is op een juridisch forum voor populistische reacties zoals "Verzaking door ... notaris" (hetgeen in je titel stond) of "Ik weet niet wat de notaris precies doet behalve een flinke rekening voorhouden" terwijl je vooralsnog geen enkele reden hebt gegeven waarom daar sprake van zou zijn. |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22889
|
Geplaatst: zo 02 mrt 2014 18:10 Onderwerp: |
|
|
JohnH schreef: | Suijkerbuijk schreef: | Bij de overdracht van dat stuk grond spelen andere partijen dan bij de verkoop. Het is dan niet de vorige eigenaar van het pand, maar de gemeente aan de andere kant. |
Wat ik nog had moeten melden is dat de vorige bewoners een overeenkomst hadden, of eigenlijk hebben, die nog 7 jaar loopt. |
Een overeenkomst met de gemeente?
Als de vorige bewoners die grond op basis van een bruikleenovereenkomst in gebruik hadden, is het maar de vraag of er sprake is van verjaring. Als de gemeente op dit moment bereid is de grond notarieel over te dragen zou ik daar geen moment langer mee wachten. Moeilijk doen over de kosten lijkt me onverstandig. Waarschijnlijk sta je allerminst sterk omdat je gewoon in het kadaster had kunnen kijken. In feite heb je gewoon mazzel.
Quote: | Ondanks die overeenkomst hebben wij overigens wel in het kader van verjaring recht op die grond, dat is reeds afgestemd met de gemeente. |
Wees daar niet te zeker van. Als de advocaat van de gemeente uit zijn winterslaap ontwaakt kan het er plots heel anders uitzien. _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: ma 03 mrt 2014 22:42 Onderwerp: |
|
|
FlyingDutchman schreef: | Misschien moet je eerst ergens in verdiepen voordat je klaar staat met je mening dat iets "een flinke rekening is"?
|
Akkoord, je geloof je graag.
bona fides schreef: | Een overeenkomst met de gemeente?
Wees daar niet te zeker van. Als de advocaat van de gemeente uit zijn winterslaap ontwaakt kan het er plots heel anders uitzien. |
Ik heb inmiddels de overeenkomst boven water. Hierin staat dat de grond ten alle tijden overgenomen kan worden voor een symbolisch bedrag van 1 euro. Een wat vreemde constructie, maar het staat zwart op wit.
Wat ook opvallend is, is wat er in het taxatierapport staat: namelijk dat er geen overeenkomsten/ vorderingen etc. ten opzichte van het perceel zijn. Onjuiste constatering van de taxateur. Als ik zo lees wat voor een kosten er allemaal bij komen kijken vind ik niet dat ik het zo maar moet laten lopen m.b.t. makelaar en taxateur. Maar goed, het lijkt erop dat ik niet echt een poot heb om op te staan getuige de reacties, al gaf de gemeente duidelijk het signaal de kosten wel te gaan verhalen. |
|
|
|
|
Suijkerbuijk
Leeftijd: 47 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 931
|
Geplaatst: di 04 mrt 2014 10:30 Onderwerp: |
|
|
Quote: | Ik heb inmiddels de overeenkomst boven water. Hierin staat dat de grond ten alle tijden overgenomen kan worden voor een symbolisch bedrag van 1 euro. Een wat vreemde constructie, maar het staat zwart op wit |
Staat daar ook in wie de verdere kosten van de overdracht draagt (notarieel/kadastraal)? _________________ That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know. |
|
|
|
|
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: di 04 mrt 2014 11:03 Onderwerp: |
|
|
Nee, ze hebben dat toendertijd vermeden door het voor 30 jaar te huren (voor een laag bedrag), met daarbij de clausule dat het voor 1 euro ten alle tijden gekocht kan worden. |
|
|
|
|
cvb
Leeftijd: 71 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 1159
|
Geplaatst: di 04 mrt 2014 19:11 Onderwerp: |
|
|
JohnH schreef: | Ik heb inmiddels de overeenkomst boven water. | Waar vandaan??; behoort die dan niet in het desbetreffende dossier van het Kadaster o.i.d. te zitten??; de makelaar, taxateur en/of notaris hebben daar niet overheen gekeken?? _________________ Ben geen jurist |
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 66
|
Geplaatst: di 04 mrt 2014 20:27 Onderwerp: |
|
|
JohnH schreef: | Nee, ze hebben dat toendertijd vermeden door het voor 30 jaar te huren (voor een laag bedrag), met daarbij de clausule dat het voor 1 euro ten alle tijden gekocht kan worden. |
Is het echt zo vervelend om de kosten te moeten dragen? Als je 70m2 extra in eigendom hebt (met een koopprijs van 1 euro), zou dit toch ook een meerwaarde moeten opleveren voor jouw perceel?
Als je het vooraf laat inmeten (al dan niet via de applicatie 'splits' via de notaris), zijn de Kadasterkosten nog - relatief - behapbaar.
Wellicht kan je vooraf hier en daar een offerte opvragen?
cvb schreef: | JohnH schreef: | Ik heb inmiddels de overeenkomst boven water. | Waar vandaan??; behoort die dan niet in het desbetreffende dossier van het Kadaster o.i.d. te zitten??; de makelaar, taxateur en/of notaris hebben daar niet overheen gekeken?? |
De OP gaf net aan dat het slechts een huurovereenkomst is, dus dat is een niet-inschrijfbaar feit in het Kadaster. |
|
|
|
|
JohnH
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
Geplaatst: do 06 mrt 2014 13:57 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor jullie reacties. Ik ga het nu allereerst bij de makelaar neerleggen. |
|
|
|
|
|