|
Auteur |
Bericht |
Jeroen1967
Leeftijd: 56 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 174
|
Geplaatst: vr 11 nov 2016 21:25 Onderwerp: Nieuwbouwwoning: andere bijlagen na akkoord over contract |
|
|
Dag allemaal,
Mijn vrouw en ik proberen wat juridisch gevoel te krijgen over onderstaande situatie waar we nu in zitten.
Na bestudering van het koopcontract voor een nieuwbouwwoning zoals die in de verkoopmap zit, na schriftelijke (email) indiening van enkele vragen daarover en vervolgens een uurtje stevig sparren met de makelaar zijn we er over uit dat we dit gaan tekenen. We spreken af dat de koopakte definitief zal worden gemaakt, waarin alleen enkele data en onze namen worden ingevuld, en maken een afspraak om te tekenen.
Een dag van tevoren akkeren we het definitieve contract nog even door om alles te controleren en goed op een rijtje te hebben, en dan blijkt dat de oorspronkelijke bijlage over verplichtingen/beperkingen/erfdienstbaarheden is vervangen door een geheel nieuwe bijlage. Hierin worden opeens, naar onze mening, verregaande erfdienstbaarheden afgedwongen. Voor de bouwer erg gemakkelijk, want als een buur opeens wil uitbouwen met dakoverstrekken en gootbakken over ons terras (overigens niet in de optielijst), dan hoeft de bouwer geen nee te verkopen omdat de erfdienstbaarheid voor deze bouwconstructie al is afgedwongen in de nieuwe bijlage. Je voelt 'm al aankomen, dat gaat dus niet gebeuren...
De vraag is echter: wat is de juridische status van hetgeen we zijn overeengekomen met de makelaar? Blijft dat slechts een mondelinge overeenkomst die geen waarde heeft voor onroerend goed, of is de status sterker dan dat aangezien we een overeenkomst hadden over de precieze tekst en inhoud van het contract en alleen het zetten van een handtekening nog slechts een formaliteit zou zijn? Anders: wat zijn onze mogelijkheden om de inhoud van de oorspronkelijke bijlage af te dwingen?
Wie hier iets over kan zeggen, graag!
Alvast bedankt,
Jeroen |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 10:11 Onderwerp: |
|
|
Beste vraagsteller,
De makelaar is niet uw contractspartij. Dat is de verkoper. Ervan uitgaande dat dat een professionele *partij is, zou u tekenen van de oorspronkelijke versie wellicht kunnen afdwingen.
Maar waarschijnlijk staan er allerlei voorbehouden over dit onderwerp in de koopovereenkomst (geen rechten kunnen afdwingen aan de verstrekte informatie etc.). Lees de stukken hierop na.
* Zowel de particuliere verkoper als particuliere koper, die na eerdere overeenstemming weigert mee te werken aan het vervolg, dus o.a. het tekenen van een koopovereenkomst van een woning, kan daartoe niet kan worden gedwongen, omdat de wet hem niet daartoe verplicht.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2011:BU7412. Heel soms is er een uitzondering mogelijk. Maar dat is een zeldzaamheid. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
Jeroen1967
Leeftijd: 56 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 174
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 11:42 Onderwerp: |
|
|
Hoi Monique,
Dank je voor je antwoord. Wat ons betreft (duh...) staat de verkopende partij met tig-nul achter, al zal dat geen juridische betekenis hebben:
* De verkopende partij is een projectontwikkelaar, geen particulier.
* Op het moment dat wij onze verkoopmap kregen, met daarin de overeenkomst, waren er al overeenkomsten getekend door andere kopers. Je kan ervan uitgaan dat die de (voor ons) nieuwe bijlage hebben getekend, en er is dus geen goede reden aan te voeren waarom wij niet direct de juiste bijlage hadden kunnen krijgen. Andersom: er is geen reden aan te voeren dat we konden verwachten dat de te tekenen overeenkomst op punten zou verschillen van de overeenkomst in de verkoopmap.
* De nieuwe bijlage is toegevoegd zonder enige notificatie (echt heeeeeel slecht...). Misschien denken ze dat de meesten te stom zijn om het op te merken....
Wat dan weer jammer is, is dat jurisprudentie de makelaar slechts als bode van de opdrachtgever ziet en geen beslissingsbevoegdheid toekent. Zonder verantwoordelijkheden wordt het inderdaad nooit wat met de beroepsgroep van makelaars....
In het door jou aangehaalde vonnis zie ik, als niet-jurist, toch een verschil met onze situatie. In het vonnis wordt beschreven dat particuliere partijen overeenstemming hadden bereikt over koop (intentie...), maar dat op dat moment uiteraard nog overeenstemming bereikt zou moeten worden over verdere voorwaarden die dan in een schriftelijke overeenkomst moeten worden vastgelegd. Dat is dacht ik ook de onderliggende reden waarom de wetgever een mondeling akkoord niet voldoende acht, vanwege rechtszekerheid over die uiteindelijke voorwaarden. In ons geval is dat stadium al gepasseerd. We hebben niet alleen de intentie om te kopen, maar hebben dus ook al over de exacte voorwaarden overeenstemming bereikt door te 'zeggen' "dit is het document wat we gaan tekenen". Voor zover is kan zien is in het contractrecht toch vaak sprake van een overeenkomst als de voorwaarden zijn uitonderhandeld, maar alleen een formele handtekening ontbreekt. Maar we zullen er vast niet ver mee komen...
We broeden nog even verder hier om te bepalen of dit voor ons een no-go gaat worden, na het weekend weten we hopelijk meer |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 11:51 Onderwerp: |
|
|
Jeroen1967 schreef: | * Op het moment dat wij onze verkoopmap kregen, met daarin de overeenkomst, waren er al overeenkomsten getekend door andere kopers. Je kan ervan uitgaan dat die de (voor ons) nieuwe bijlage hebben getekend, en er is dus geen goede reden aan te voeren waarom wij niet direct de juiste bijlage hadden kunnen krijgen. |
Hoezo kan je daarvan uitgaan? Vertrouw alleen op ANNA: Alles Nagaan, Niets Aannemen. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 11:57 Onderwerp: |
|
|
Jeroen1967 schreef: | In het door jou aangehaalde vonnis zie ik, als niet-jurist, toch een verschil met onze situatie. In het vonnis wordt beschreven dat particuliere partijen overeenstemming hadden bereikt over koop (intentie...), maar dat op dat moment uiteraard nog overeenstemming bereikt zou moeten worden over verdere voorwaarden die dan in een schriftelijke overeenkomst moeten worden vastgelegd. Dat is dacht ik ook de onderliggende reden waarom de wetgever een mondeling akkoord niet voldoende acht, vanwege rechtszekerheid over die uiteindelijke voorwaarden. In ons geval is dat stadium al gepasseerd. We hebben niet alleen de intentie om te kopen, maar hebben dus ook al over de exacte voorwaarden overeenstemming bereikt door te 'zeggen' "dit is het document wat we gaan tekenen". Voor zover is kan zien is in het contractrecht toch vaak sprake van een overeenkomst als de voorwaarden zijn uitonderhandeld, maar alleen een formele handtekening ontbreekt. |
Bovenstaande redenatie klopt niet. Het woord intentie komt niet eens voor in het arrest. Er was al overeenstemming bereikt over de zogenaamde essentialia van de koop. Er viel niets meer te onderhandelen over voorwaarden.
Overigens geldt dit arrest en de wet helemaal niet in jullie situatie zoals ik al aangaf, maar alleen tussen particuliere partijen. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22893
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 14:21 Onderwerp: |
|
|
Het arrest maakt zelfs duidelijk dat de professionele verkoper door het schriftelijkheidsveresite van art. 7:2 lid 1 BW niet beschermd wordt.
Naar mijn mening handelt een professionele verkoper echter behoorlijk dom als hij niet op één of andere manier duidelijk maakt dat hij ook pas gebonden is na ondertekening van het contract. De particuliere koper of verkoper hoeft dit niet duidelijk te maken: dat doet de wet al voor hem. Maar de professionele partij kan er uiteraard voor zorgen om niet tegen zijn kenbaar gemaakte wil al vóór ondertekening gebonden te zijn.
De vraag is nu dus of de projectontwikkelaar zorgvuldig te werk is gegaan of onvoorzichtig is geweest.
(Grappig trouwens: de particuliere verkoper die aan een particuliere koper verkoopt is wel beschermd, de particuliere verkoper die aan een professionele partij verkoopt is niet beschermd. Heeft de HR dit allemaal goed doordacht toen hij probeerde dwars door de duidelijke woorden van de wet heen de bedoeling van de wetgever te achterhalen?) _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: za 12 nov 2016 15:44 Onderwerp: |
|
|
bona fides schreef: | De vraag is nu dus of de projectontwikkelaar zorgvuldig te werk is gegaan of onvoorzichtig is geweest. |
Daarom maakte ik ook al een opmerking over het nakijken van de stukken op voorbehouden: 'Maar waarschijnlijk staan er allerlei voorbehouden over dit onderwerp in de koopovereenkomst (geen rechten kunnen afdwingen aan de verstrekte informatie etc.). Lees de stukken hierop na.' _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|