Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
Wim Vanderspelt
Leeftijd: 61
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 2
|
 Geplaatst: do 04 apr 2013 21:45 Onderwerp: Naheffing overdrachtsbelasting |
   |
|
Een cliënt van mij wordt geconfronteerd met het volgende:
Eind 2011 kocht hij een woonboerderij. Het betreft een voormalige boerderij, bij aankoop niet meer als boerderij of anderszins bedrijfsmatig in gebruik. Tot het geheel behoort een grote schuur, een gekoppelde kleinere schuur, een kleine loods en twee garageboxen. Naast de boerderij staat een GSM mast waarop een recht van opstal is gevestigd. Volgens de 2% regeling, artikel 3.1. voor de overdrachtsbelasting vallen ook de tuin en andere aanhorigheden zoals garages, schuren, serres e.d. onder de regeling. Het geheel staat op 14.600 meter grond (geen cultuurgrond). Er is 2% overdrachtsbelasting betaald over het geheel. De fiscus stelt zich op het standpunt dat de schuren, alsmede een groot deel van de grond niet gebruikt worden voor bewoning en is voornemens daar 6% over te heffen. Omdat kort voor de koop een recht van opstal op 100m2 grond met de KPN mast is gevestigd is een gekapitaliseerde waarde vastgesteld waarover de telecom maatschappij 6% heeft betaald (economisch eigenaar). Vanwege doorverkoop binnen 6 maanden van het gehele complex incl. grondstuk met GSM mast, wordt over de waarde van de mast niet opnieuw geheven zodat daar een voordeel ligt omdat daar geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Het geheel zonder grondstuk met mast is door cliënt binnen 6 maanden doorverkocht zodat hij de huurinkomsten van de GSM mast geniet (box 3), maar dat terzijde. Ik heb al een heleboel uitgezocht en zo is duidelijk dat het gekochte niet te zien is als 'niet-woning', ook niet als 'niet-woning deels in gebruik als woning', maar gewoon als 'woning dienend tot hoofdverblijf'. Maar de fiscus trekt de onroerende zaak a.h.w. uit elkaar en ziet een deel als 'niet-woning' en wenst dat deel te belasten tegen 6%. Zij baseert zich hierop artikel 3.3. van de (tijdelijke) maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting waarin gesteld wordt dat indien de onroerende zaak qua oppervlakte 90% of meer bestemd is voor bewoning dat alleen dan de 2% van toepassing is op het geheel. De samenstelbepaling bepaalt dat hier sprake is van 1 enkele onroerende zaak (bron: waarderingskamer.nl). De antwoorden op de vragen van het notariaat aan de MvF kort na het ingaan van de regeling sterken mij in mijn overtuiging dat er geen sprake kan zijn van een naheffing (zie antwoord op vragen 3 en 16). Voor de WOZ is het een woning zonder bedrijfsbestemming. Wie kan mij antwoord geven op de volgende vragen:
1. Hoe groot mogen schuren bij een woning zijn voordat ze niet meer onder de 2% regeling vallen?
2. Hoe groot mag een tuin zijn bij een woning voordat deze niet meer onder de 2% regeling valt?
3. Heeft de belastingdienst zich te houden aan de begripsbepalingen (woonboerderij, niet-woning, niet-woning deels in gebruik als woning) van de waarderingskamer?
Bij de belastingdienst zelf kon hierop tot dusverre geen antwoord worden verkregen.
De indruk bestaat dat de fiscus selectief jacht maakt op kopers van voormalige boerderijen (woonboerderijen dus), maar dat andere woningen met vergelijkbare grondstukken buiten schot blijven. Het lijkt ietwat op 'niet geschoten, altijd mis'. In een eventuele procedure wil cliënt zich dan ook op het gelijkheidsbeginsel beroepen. Vervelend punt is dat procederen wel eens veel meer kan kosten dan hetgeen nu per saldo bijbetaald moet gaan worden, maar ten onrechte betalen wil mijn cliënt zeker niet. Alle reacties worden bijzonder op prijs gesteld, ook mensen die in een vergelijkbare situatie worden gevraagd te reageren zodat met cliënt mogelijk gezamenlijk opgetrokken kan worden tegen het aanvechten van dit soort naheffingen.
[url][/url][url][/url] |
|
|
|
|
 |
Ronald78
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796
|
| Geplaatst: vr 05 apr 2013 11:12 Onderwerp: |
|
|
1&2: het gaat niet zozeer om de afmetingen, maar om het gebruik. Als de schuur en tuin als onderdeel van de woning worden gebruikt, dan worden deze tot de woning gerekend. Overigens zijn de vragen en antwoorden verouderd: inmiddels is het 2%-tarief ook van toepassing op aanhorigheden die los van de woning worden gekocht en door de koop bij de woning gaan behoren (Belastingplan 2013). Nu het hier gaat om een situatie eind 2011 is dat verder niet relevant.
3. De waarderingskamer gaat niet over de definitie van woning voor de WBR. De WBR zelf bevat geen eigen definitie van woning, maar in de MvT is daar wel bij stilgestaan (waarbij een deel van de toelichting met de invoering van het Belastingplan 2013 dus is achterhaald):
| Quote: |
Artikel XVI, onderdeel C (artikelen 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.
Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.
De maatregel geldt ook voor de tweede woning en de recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.
Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:
– bedrijfsgebouwen en -ruimtes;
– afzonderlijke garageboxen;
– hotels/pensions;
– asielzoekerscentra;
– een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
– internaten; en
– grond bestemd voor woningbouw.
Tot de woning behoren eveneens de ondergrond en de tuin en aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. In dit kader is het wel van belang dat er een woning wordt verkregen. De maatregel geldt dus bijvoorbeeld niet voor de verkrijging van een los stuk grond of een aparte verkrijging van een garage die in gebruik komen bij de woning.
Indien een aanhorigheid zich niet bevindt op hetzelfde (kadastrale) perceel als de woning kan de maatregel toch toegepast worden als aan de volgende cumulatieve vereisten is voldaan: de percelen grenzen aan elkaar, de percelen zijn naar verkeersopvatting te beschouwen als één geheel en de percelen zijn tegelijkertijd aan de koper geleverd door dezelfde verkoper. De maatregel geldt dus niet voor de verkrijging van een garagebox die niet grenst aan het perceel van de woning. Echter, een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort en tegelijkertijd met de woning van dezelfde verkoper is verkregen, wordt wel tot de woning gerekend.
Voor onroerende zaken die niet geheel naar hun aard zijn bestemd voor bewoning geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90 procent of meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2 procent worden toegepast.
De tariefverlaging geldt ook voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichamen en rechten van lidmaatschap van verenigingen of coöperaties als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de WBR. Voor deze verkrijgingen geldt het tarief van 2 procent voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Het tarief van 2 procent kan uitsluitend worden toegepast op de waarde als bedoeld in artikel 10 van de WBR voor zover die waarde betrekking heeft op woningen.
|
Het moet dus gaan om een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning, waarbij mede de bestemming door de gemeente van belang kan zijn.
Toepassing van het gelijkheidsbeginsel lijkt mij, mede gelet op de inmiddels verschenen (lagere) rechtspraak, weinig kans van slagen hebben.
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. |
|
|
|
|
|
Wim Vanderspelt
Leeftijd: 61
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 2
|
| Geplaatst: di 09 apr 2013 9:32 Onderwerp: |
|
|
Beste Ronald,
Dank voor je antwoord en de quote. Ik was niet op de hoogte van het feit dat nu ook later bijgekochte aanhorigheden die tot de woning gaan behoren onder de 2% regeling zijn komen te vallen. In de zaak van mijn client is relevant wat het gebruik was op het moment van aankoop en dan gaat het om een voormalige boerderij met schuren die weliswaar voor bedrijfsmatig gebruik geschikt zijn, maar bij aankoop niet alszodanig meer in gebruik waren (boerderij zonder noemenswaardige cultuurgrond). De grond (14.600 meter) werd als siertuin, moestuin en het grootste deel als weide voor 2 pony's gebruikt. Daarnaast is er een zgn. singel langs een deel van het perceel. Wanneer de grond niet als agrarische grond gezien wordt dan voldoet mijn client ruimschoots aan het criterium dat wanneer 90% of meer van de opppervlakte van de onroerende zaak is bedoeld voor bewoning (daar hoort de tuin namelijk bij) dan geldt de 2% regel voor het totaal.
De rijkstaxateur is bij zijn waardering overigens uitgegaan van het volgende waarderingsgrondslag:
| Quote: | | Waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming. De prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf. |
Zoals gesteld was de boerderij en de grond niet meer bedrijfsmatig in gebruik en kan deze waarderingsgrondslag niet gelden, welke kennelijk ook leidend is geweest voor de insteek dat die grond dan tegen 6% belast zou moeten worden. Overigens is het zo dat wanneer de betreffende grond wel bedrijfsmatig als cultuurgrond in gebruik zou zijn geweest/zou worden gebruikt, deze vrijgesteld zou zijn geweest van overdrachtsbelasting. M.i. is het nu gewoon een (grote) tuin en luidt de stelling dat wanneer bij andere woningen (niet zijnde een voormalige boerderij) met een vergelijkbaar grote tuin een deel van die tuin niet tegen 6% belast hebben zien worden, een beroep kan worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel. De grieven zijn inmiddels overgebracht naar de fiscus die nu moet oordelen of ze de naheffingsaanslag gaat opleggen of niet. Het is mijn voornemen de uitkomst en het vervolg op dit forum te delen opdat anderen er hun voordeel mee kunnen doen. (alhoewel tot dusverre op heel het internet (nog)geen vergelijkbare casus te vinden is. |
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: di 09 jul 2013 1:32 Onderwerp: |
|
|
Aanhorigheden zijn ook een gedefinieerd begrip. Ik weet niet meer precies waar, maar eronder vallen garages of snippers groen die op een later moment worden bijgekocht. Hier niet zo relevant.
Het lijkt mij logisch dat bij de overdracht van een boerderij met schuren, loods, garages en gronden niet het geheel onder 2% overdrachtsbelasting valt. Anders lijkt mij dat je 100 hectare grond kunt overdragen met 2% zolang er maar ergens één kleine vakantiewoning staat.
In dit geval lijkt mij dat de koopprijs had moeten worden opgedeeld. Het woongedeelte (met wellicht iets erbij) valt dan onder het 2% tarief en de rest onder het 6% tarief. Wellicht kan dit alsnog?
De voorbeelden vanuit het notariaat (zie de gelinkte lijst) waarmee vergeleken wordt zijn volledig anders naar mijn mening. Daarnaast is dit erg casuïstisch.
Bij twijfel destijds had het oordeel van een inspecteur gevraagd kunnen worden. Naar mijn ervaring zijn zij meestal bereid om mee te werken... |
|
|
|
|
|
henrie
Leeftijd: 62
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 2
|
| Geplaatst: di 13 aug 2013 11:29 Onderwerp: |
|
|
| Wim Vanderspelt schreef: |
Het is mijn voornemen de uitkomst en het vervolg op dit forum te delen opdat anderen er hun voordeel mee kunnen doen. (alhoewel tot dusverre op heel het internet (nog)geen vergelijkbare casus te vinden is. |
Is er al meer bekend? Mij is namelijk precies het zelfde overkomen, en ben benieuwd naar de uitslag. Wellicht dat u mij verder kan helpen
Henrie |
|
|
|
|
|
henrie
Leeftijd: 62
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 2
|
| Geplaatst: di 13 aug 2013 11:29 Onderwerp: . |
|
|
| . |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
