|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Notariaat |
Geplaatst: do 17 mrt 2011 17:05—
|
Beste forumleden,
Ik zou heel graag meer informatie willen hebben m.b.t. een meerwaardeclausule inzake een (bewoond) woonhuis dat aan één van de erfgenamen wordt toebedeeld. De clausule is hier geen onderdeel van een testament (dat was er nml. niet), maar opgesteld naar de wens van overige erfgenamen (m.u.v. erfgenaam 3). Erfgenaam twijfelt of deze er verstandig aan doet de akte, waarvan de meerwaardeclausule onderdeel uitmaakt, te ondertekenen. Mocht iemand antwoord weten op 1 van de onderstaand vragen (je hoeft niet alle te beantwoorden!!), dan zou dat heel fijn zijn. Ook zou ik geholpen zijn met verwijzingen naar jurisprudentie of artikelen. Extra: Conform de 'netetiquette' van dit forum heb ik zoveel mogelijk de kwestie geanonimiseerd. Mijn vragen heb ik vorm gegeven in de casus hieronder. Het maakt niet zoveel uit om welke exacte bedragen het gaat, of om of het nu gaat om 'ramen', een 'keuken' of een 'nieuw dak'. De genoemde bedragen zijn dus 'verzonnen', maar de situatie van erfgenaam 3 die een aannemer een aanbetaling heeft gedaan inzake nog door deze aannemer te verrichten verbeteringen aan het huis niet. De casus: - Grootouder (X) is overleden. Zij heeft 3 erfgenamen. Er is geen testament opgemaakt. - De afwikkeling van de nalatenschap ziet toe op: a) een bedrag in geld (enkele vele tonnen in euro's), en b) een woonhuis dat is gesteld op een waarde van € 160.000,--. - Het woonhuis wordt bewoond door 1 van de 3 erfgenamen (de jongste, erfgenaam 3). De jongste erfgenaam bewoont het huis al 39 jaar, en heeft het woonhuis ooit in het verleden, wegens schuldenproblematiek, aan de overledene verkocht, waarna deze het huis aan erfgenaam 3 verhuurde. - bij de afwikkeling van de nalatenschap is een overeenkomst, m.b.t. het uit de nalatenschap vrijgekomen (en door erfgenaam 3 bewoond) woonhuis, opgenomen. Deze overeenkomst bevat een 'meerwaarde-clausule'. In de overeenkomst m.b.t. (de overdracht van het) woonhuis is het volgende opgenomen: "Ondergetekenden: <erfgenamen 1 t/m 3> verklaren: - dat bij akte houdende afwikkeling nalatenschap van de nalatenschap van ... <overledene: grootouder X> ... , zal worden toegedeeld... het woonhuis,… aan erfgenaam 3; - dat gemeld registergoed is gewaardeerd voor (€ 160.000,--) door de … taxateur ... waarvan een kopie aan deze verklaring …; - te zijn overeengekomen, dat indien gemeld registergoed door erfgenaam 3, wordt verkocht en geleverd aan derden binnen tien (10) jaar na ondertekening van de notariële akte houdende afwikkeling nalatenschap in gemelde nalatenschap: 1. erfgenaam 3 uiterlijk twee (2) maanden nadat de woning te koop is aangeboden per aangetekende brief erfgenaam 1 en erfgenaam 2, of hun erfgenamen hiervan op de hoogte stelt; 2. de eventuele meerwaarde (te weten de taxatiewaarde verminderd met(€ 160.000,--) onder de ondergetekenden erfgenamen 1, 2 en 3 of hun erfgenamen, voor gelijke delen, zal worden verdeeld; 3. een makelaar/taxateur aangewezen door erfgenaam 3, en een makelaar/taxateur aangewezen door erfgenaam 1 en erfgenaam 2, of hun erfgenamen, ieder de woning zullen waarderen. De taxatiewaarde zal bestaan uit het gemiddelde van de door de twee makelaar/taxateurs vastgestelde waarden. Begin december 2010 werd het huis toebedeeld aan erfgenaam 3. Juridisch bezien een voorschot van € 160.00,--. De andere erfgenamen hebben dit niet ontvangen. Aan geldsommen zijn nog te verdelen: € 200.000,-- ieder aan erfgenamen 1 en 2, en € 40.000,-- aan erfgenaam 3. Inmiddels heeft erfgenaam 3 een aannemer gevonden om oude enkel-glas kozijnen te vervangen voor dubbel-glas kozijnen. Voor deze klus in inmiddels € 5.000,-- aanbetaald. Totale kosten ongeveer € 10.000,--. Mogelijke meerwaarde die hierdoor ontstaat € 12.000,--. Stel: over 6 jaar (dus binnen 10-jaar) termijn wordt door erfgenaam 3 (of diens erfgenamen) besloten de woning tóch te verkopen. Bijvoorbeeld omdat erfgenaam 3 naar een verzorgingstehuis verhuist of is overleden. Wat heeft dan te gelden m.b.t. meerwaarde? De vragen; 1. De meerwaarde-clausule gaat uit van een verdeling van de 'bruto-waarde'. Eventuele kosten die zijn gemaakt en tot de 'meerwaarde' leiden, worden niet in aanmerking genomen. De meerwaardeclausule, zoals geformuleerd, gaat dus uit van een ‘bruto-berekening’. Elke erfgenaam krijgt een evenredig deel van de gerealiseerde ‘bruto’-meerwaarde, hier: € 4.000,--. Omdat wordt uitgegaan van een ‘bruto-berekening, in plaats van een ‘netto-berekening’, is voor erfgenaam 3, in werkelijkheid, sprake van een ‘negatief saldo’ van € 6.000,--. Immers: de kosten van de aannemer zijn € 10.000,--, daar bij moet € 8.000,-- worden betaald aan erfgenamen 1 en 2 ieder, hetgeen in totaal (€ 18.000.--) de gerealiseerde meerwaarde (€ 12.000,--) te boven gaat. ‘Dat ‘klopt’ niet echt voor het gevoel, toch?’, denkt erfgenaam 3 bij zich zelf. Erfgenaam 3 pakt hierop de rekenmachine en komt met enig eenvoudig rekenwerk tot de conclusie dat indien wordt uitgegaan van een ‘netto-berekening het positief saldo, na verrekening met gedane investeringen/kosten, voor alle erfgenamen groot is ((12.000 – 10.000) / 3) = € 666,2/3e . a. Mag een meerwaardeclausule, als in deze clausule m.b.t. het woonhuis dat is toebedeeld aan erfgenaam 3, wel gebruikt worden? Of, is hier sprake van strijd met art. 4:4 Bw? b. Uit jurisprudentie blijkt dat (testamentaire) meerwaardeclausules in geval van een (lopend agrarisch) bedrijf dat middels erfrecht aan één van de erfgenamen wordt overgedragen, voor kan komen. Maar, indien vraag a. bevestigend luidt, wat is dan de heersende leer in de jurisprudentie t.a.v. ‘meerwaardeclausules’ en ‘woonhuizen’? c. Mag erfgenaam 3 van de notaris verlangen de formulering van de meerwaardeclausule wijzigen, daarbij rekening houdend met eventuele investeringen en/of kosten die leidden tot de ‘meerwaarde’ als bedoeld. (de ‘netto-berekening’, zie figuur 3) ? d. Stel dat de notaris het verzoek van erfgenaam 3, als bedoeld bij c. hierboven, afwijst. Er blijft verschil van mening over hoe de ‘meerwaarde-clausule’ vorm zou moeten krijgen. Kan erfgenaam 3, met beroep op art. 4:25 lid 4 Bw, de rechter verzoeken te beslissen hoe de clausule moet luiden? En, kan de rechter de notaris eigenlijk wel bevelen de formule te wijzigen? e. Kunnen de erfgenamen van erfgenaam 3, naar wie in de clausule ook verwezen wordt, óók zo’n verzoek doen? f. Stel dat bij eventuele verkoop van het huis, het uiteindelijk voor € 5.000,-- minder dan de taxatiewaarde bij verkoop, wordt verkocht? Of stel dat het € 5.000,-- meer is? Moet dan worden uitgegaan van de taxatiewaarde, of de waarde bij verkoop? Wat heeft dan, rechtens, te gelden? g. De overledene had geen testament. De meerwaardeclausule is dus de wens van de overige erfgenamen. Kan verdedigd worden dat de andere erfgenamen hiermee iets ‘onredelijks’ verlangen, mede gelet op dat erfgenaam 3 al ruim 30 jaar het huis bewoont? |
Geplaatst: vr 18 mrt 2011 0:15—
|
Waarom is die meerwaardeclausule er überhaupt? Als erfgenamen 1 en 2 willen profiteren van het geweldige rendement dat de huizenmarkt biedt (kuch), dan kunnen zij hun deel van de erfenis toch ook in een huis stoppen?
Erfgenaam 3 draagt vanaf de toedeling het volledige risico voor het huis. Dan heeft hij/zij ook recht op een eventuele waardestijging in de toekomst, net zoals een eventuele waardedeling voor zijn/haar rekening zal komen. Ik zou zeggen: de erfenis moet nu worden verdeeld, niet over 10 jaar. Strijd met art. 4:4 BW zie ik niet. (Bedoel je de nalatenschap van erfgenaam 3?) Art. 4:25 BW lijkt me in het geheel niet van toepassing te zijn. Dat artikel gaat over een verplichting tot overdracht op grond van art. 4:19-22 BW. Wel van toepassing is de regeling over verdeling van gemeenschappelijke goederen. Door het overlijden van X is het huis gemeenschappelijk eigendom geworden van de drie erfgenamen. Het huis moet nu worden verdeeld, waarbij het voor de hand ligt dat erfgenaam 3 de andere twee erfgenamen uitkoopt. Zie Titel 7 van boek 3 BW, in het bijzonder art. 3:185 BW. Ik zie geen enkele grond of rechtvaardiging voor een meerwaardeclausule. |
Geplaatst: ma 01 jul 2013 1:15—
Dat zou is dus ook zeggen, en heb ik ook gezegd, maar helaas ... Het was aan dovemansoren besteed. Het liep anders dan ik zou hebben besloten, had ik in die situatie verkeerd. Maar goed. Als mensen ondanks tips en/of adviezen besluiten anders te handelen, kan ik ze daar ook niet van tegenhouden natuurlijk en moet je dat accepteren en respecteren. In ieder geval hebben ze een goed, of beter, overwegen besluit genomen dan wanneer ze niet die tips en adviezen hadden gehad. Het is een lange tijd geleden dat ik hier postte, maar toch. Een kort berichtje over de afloop was ik nog schuldig. Bij deze. |
|
Rechtenforum.nl -> Notariaat
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl