Koop huis, niet alles verteld

[Hanifa]

Ik had het vanavond bij de hand op mijn werk. Een meneer heeft een huis gekocht en wil daar A een erfafscheiding van meer dan 1 meter neerzetten en een kattenren. bestemmingsplan erbij gepakt en samen met hem doorgenomen. Wat blijkt, hij heeft geen voor- of achtererf maar alleen een tuinbestemming. Het staat er expliciet in dat hij niet mag bouwen daar. Helemaal niets. De coniferen hebben we geadviseerd te laten staan want die zijn hoger dan een meter toegestaan. Alle erf-/perceelafscheidingen mogen niet hoger dan 1 meter zijn.

Heel sneu van die man. Hij opperde meteen dat hij dat dan wel van de makelaar had kunnen horen.
Bij mij kwam direct 'dwaling' op. Ik vroeg hem of hij het huis gekocht zou hebben als hij dit geweten had. 'Absoluut niet' was zijn stellige antwoord. Nu mag ik als ambtenaar niet teveel afwijken van mijn werk en me eigenlijk niet bemoeien met deze zaken. Ik heb hem in ieder geval geadviseerd eens langs de rechtwinkel te gaan.

Natuurlijk moet ook nog bewezen worden dat de makelaar dit bewust niet heeft gezegd. Plus dat het ook zijn eigen verantwoordelijkheid was om het bestemmingsplan voor koop in te zien.

Ik vraag me af hoe jullie hier over denken.

[StevenK]

[business1]

Wat je zelf zegt, als je zulke uitbouwplannen hebt, dan moet je zelf het bestemmingsplan opvragen en kijken wat er dan mogelijk is, van die plannen. Vervolgens aan de hand daarvan beslissen of je het huis koopt. Het is bovendien lastig te bewijzen of de makelaar dit wel wist, het is niet zozeer zijn eerste zorg natuurlijk, zulke dingen uitzoeken. Als de koper nou duidelijk melding heeft gemaakt, in de trant van ik koop dit niet, als zus en zo, dan wordt het misschien nog een ander verhaal. Evt procederen voor zoiets lijkt me vooral erg kostbaar. Zijn er geen binnenplanse of buitenplanse mogelijkheden om toch voor elkaar te krijgen, wat die man wil bewerkstelligen?

[Hanifa]

@StevenK: van de 100% grond die hij heeft was ongeveer 1% erf. Dat was ongeveer een meter van de achterdeur.

@business: wat je zegt ben ik het mee eens hoor. Het is lastig te bewijzen en het zou erg kostbaar kunnen zijn. En ja, hij had zelf het bestemmingsplan kunnen inzien maar weinig mensen weten dat gewoon. Voor ik bij VTH kwam werken wist ik het ook niet. En wat hier op mijn grond staat is geloof ik ook niet allemaal legaal . Mag geen excuus zijn. Weet ik. Maar ik vind persoonlijk ook niet dat erg bekend is dat men bestemmingsplannen mag inzien. Ik heb hem dat overigens wel gezegd, dat hij ook een stuk eigen verantwoordelijkheid heeft. Maar ja, het blijft wel sneu natuurlijk.

Waar het mij meer om ging is of mijn gedachten goed waren.

Wijziging van het plan was uitgesloten. Het is een vrij nieuw plan en Almere wijkt daar zeg maar gerust nooit van af.

[StevenK]

Als van de 100% grond maar 1% erf is, dan lijkt mij dat een dusdanig bijzondere situatie dat de verkoper dit had moeten melden.

[Hanifa]

[StevenK]

[Hanifa]

Jij doelt op de grensbepaling?

Dat mag hij wel. Maar hij mag dat maar tot een meter hoog doen. Hij mag dus geen schutting zetten die boven de meter uitkomt. Terwijl als hij een achtererf gehad had (dat ook als zodanig in het plan zou hebben gestaan dan), dan had hij wel die meter mogen overschrijden.
Nu heeft ie er coniferen staan en we hebben geadviseerd die te laten staan omdat ie anders praktisch midden op straat zit. Gevoelsmatig dan.

[martijnB]

Hmm... Hij wilt dus de koop laten ontbinden of vernietigen.
Dat kan dan door dwaling of non-conformiteit art 7:17. Hij hoeft niet te bewijzen trouwens dat de makelaar het bewust niet heeft gezegt. Want het gaat er om dat de makelaar het had kunnen weten en dan verplicht is om het te zeggen bij het verkopen van het huis.
Bij de dwaling en non-conformiteit gaat het om de scheiding tussen de onderzoeksplicht van de koper enerzijds.. hier dus het onderzoeken van het bestemmingsplan. En de mededelingsplicht van de makelaar anderzijds. Die had dus melding moeten maken van het zogenaamde gebrek. Als de koper zich beroept op de mededelingsplicht van de verkoper (makelaar) dan kan de makelaar niet als verweer geven dat de koper een onderzoeksplicht had. (arrest antilliaans zwembad en literatuur).
Als de koper hier dus kan stellen dat hij op grond van de overeenkomst niet hoefde te verwachten dat er zo'n grote beperking op de gekochte zaak rust en dat de makelaar dit had moeten weten/mededelen dan heeft hij een vrij sterke zaak omdat in de praktijk snel voldaan is aan non-conformiteit of (gedeeltelijke) dwaling bij de koop van huizen.