|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Civiel recht |
Geplaatst: wo 18 nov 2009 18:30—
|
Onlangs heb ik gereageerd op een huurwoning en deze mondeling en via E-mail geaccepteerd. Om dat te kunnen doen heb ik mij ingeschreven bij de verhuurder. De volgende dag, voor het huurcontract was opgemaakt bleek mijn persoonlijke situatie veranderd, waardoor ik deze woning niet meer kon huren.
De verhuurder geeft nu aan dat ik hem 1 keer maandhuur + huurcourtage verschuldigd ben. Ik heb echter geen huurcontract ondertekend. Is een e-mail bevestiging bindend? In de algemene voorwaarden van de verhuurder staat vrij duidelijk dat: - Inschrijving betekend dat je accoord gaat met de algemene voorwaarden. Deze voorwaarden heb ik echter nooit gezien. - De algemene voowaarden beschrijven dat een e-mail bevestiging bindend is en dat er bij het afbreken van het contract 1 maand huur + courtage betaald moet worden. Toch.. aangezien ik niks getekend heb, kan de verhuurder mij dwingen tot het betalen van die boete? |
Geplaatst: wo 18 nov 2009 19:44—
|
Een (huur)overeenkomst kan op iedere manier, dus ook mondeling of per e-mail, tot stand komen.
De AV zijn vernietigbaar, maar zonder AV zit je nog steeds aan de huurovereenkomst vast. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zelfs voor de hele overeengekomen periode. Afhankelijk van de precieze omstandigheden valt er misschien iets te doen met redelijkheid en billijkheid, bijv. als het de verhuurder geen enkele moeite kost om per dezelfde datum een nieuwe huurder te vinden. |
Geplaatst: ma 23 nov 2009 15:22—
|
Voor het tot stand komen van een overeenkomst is de (bindende) wilsverklaring van beide parteien vereist.
De vraag is of de aanbieding van de huurwoning reeds als een dergelijke bindende wilsverklaring van de zijde van de verhuurder valt te zien (lijkt mij niet). Dan komt de vraag naar boven hoe, waar, wanneer de verhuurder op bindende wijze de wil te kennen heeft gegeven de woning aan u te verhuren. Als u schrijft dat u de woning wilt huren bindt u daarmee de verhuurder toch niet de woning aan u te verhuren? De verhuurder kan dan toch immer nog zeggen "nee, aan u wil ik niet verhuren"? Uw verklaring de woning te willen huren, is eigenlijk een aanbod dat de verhuurder moet accepteren eer er een huurovereenkomst tot stand komt. Dit aanbod moet de verhuurder tijdig accepteren. Is de vraag of dat nu is gebeurd. Als dat niet zo is lijkt mij dat er helemaal geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. |
Geplaatst: ma 23 nov 2009 17:01—
|
Zoals ik het lees is er eerst gereageerd door TS, is er vervolgens door TS en de verhuurder wat informatie uitgewisseld (en heeft TS zich ingeschreven), en heeft dit uiteindelijk geleid tot een mondeling overeengekomen en per e-mail bevestigde huurovereenkomst. Alleen het schriftelijke contract moest nog worden getekend.
De beschrijving van TS rijmt m.i. niet goed met het idee dat TS slechts een e-mail heeft gestuurd met "ik reageer naar aanleiding van uw advertentie. graag zou ik de woning huren." De verhuurder lijkt TS als huurder te hebben willen accepteren, en TS lijkt zich hiervan bewust te zijn geweest. |
Geplaatst: ma 23 nov 2009 18:54—
|
Of er een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen moet de verhuurder maar zien te bewijzen. Of de email genoeg bewijs hiervoor biedt kan ik niet beoordelen.
Zolang de verhuurder geen handtekening onder het contract is geplaatst is er in ieder geval geen schriftelijke overeenkomst. |
Geplaatst: ma 23 nov 2009 20:18—
|
Op basis van de gegevens kunnen we inderdaad niet met zekerheid vaststellen of er wel of geen overeenkomst tot stand is gekomen (wel geeft TS op mij de indruk dat er mondeling en/of per e-mail een overeenkomst tot stand is gekomen; hij hoopt echter dat dat niet voldoende om eraan vast te zitten).
Wat wel duidelijk is, is dat het argument "ik heb niet getekend" niet gaat helpen. Een bevestiging per e-mail is net zo bindend als een mondelinge bevestiging en net zo bindend als een handtekening. Ook het niet overhandigd zijn van de algemene voorwaarden biedt in deze situatie weinig soelaas. |
Geplaatst: wo 25 nov 2009 16:13—
|
Ik lees uit de bijdrage van TS dat hij gereageerd heeft op een woning. Hierna is er contact geweest tussen de verhuurder en TS waarin hem de woning werd aangeboden waarbij waarschijnlijk ook is gemeld dat hij deze woning pas kon verkrijgen nadat hij zich had ingeschreven. Vervolgens is eea ook nog via mail bevestigd. Hij heeft zich ingeschreven bij de verhuurder.
Alleen hieruit blijkt m.i. dat er wilsovereenstemming was bij beide partijen en dat daarmede de huurovereenkomst was gesloten. Indien TS de woning niet wilde of er was geen huurovereenkomst gesloten had TS zich niet ingeschreven na de mondelinge bevestiging. |
Geplaatst: wo 25 nov 2009 21:20—
| @Martha: een huurovereenkomst is vormvrij. |
Geplaatst: do 26 nov 2009 21:19—
|
Een huurovereenkomst mag dan wel vormvrij zijn. Vereiste is en blijft dat beide partijen op bindende wijze hun wil te kennen hebben gegeven een huurovereenkomst te willen aangaan. Als partijen meenden dat dit reeds mondeling plaats had is niet echt in te zien waarom er dan nog een schriftelijk kontrakt moet worden getekend. Het schriftelijke stuk kan dan niet het kontrakt worden genoemd, doch slechts de bevestiging van de mondelinge overeenkomst.
Inderdaad stelt de TS dat er iets mondeling overeen is gekomen. Schijnt mij echter dat de TS zijn rechten niet zo snel prijs moet geven door dit in een mogelijk geding ook te bevestigen. Dat moet de verhuurder bewijzen. Bovendien schijnt mij dat de TS mogelijk (waarschijnlijk) niet juist heeft begrepen wat er mondeling is besproken. Gebruikelijk is dat de verhuurder de potentiele huurder uitnodigt een bindend aanbod te doen. Hierop heeft de verhuurder de ruimte om zich nader in de potentiele huurder te verdiepen. Pas als dit onderzoek positief uitvalt zal de verhuurder (die immers niet op een huurnomade zit te wachten) zich binden de woning te verhuren. de verhuurder creeert aldus een situatie waarin (na ondertekening door potentiele huurder) hij het in de hand heeft of er een huurovereenkomst tot stand komt. Doch daartoe zal de verhuurder wel tijdig zijn wil tot het aanvaarden van het huuraanbod van de potentiele huurder moeten bekendmaken. De verhuurder beroept zich nu op een huurovereenkomst. De vraag lijkt mij eerstens wanneer (en of) deze tot stand is gekomen. De vraag is of de verhuurder zich heeft gebonden de woning aan de TS te verhuren. Pas dan is er sprake van een huurovereenkomst. Het opsturen van een niet ondertekend huurkontrakt door verhuurder is slechts het opsturen van een ontwerp overeenkomst. Het is geen wilsverklaring van de zijde van de verhuurder tot het aangaan van de overeenkomst. Uit niets blijkt mij dat de verhuurder zich heeft gebonden de woning aan de TS te verhuren. Pas dan, als verhuurder zich (ook) heeft gebonden is er een huurovereenkomst. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 8:18—
| Zie eerdere correcte reactie Bona Fides. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 14:53—
Begrijp niet zo goed op welke wijze deze reactie inhoudelijk iets toevoegt. Zolang de verhuurder zich niet gebonden heeft de zaak te verhuren is er geen huurovereenkomst. It´s that simple. Uit niets blijkt dat de verhuurder zich gebonden heeft de zaak aan de TS te verhuren. Zolang de verhuurder nog kan stellen, "nee, aan jou wil ik niet verhuren" is er geen huurovereenkomst. De huurder heeft niets in de hand waarmee hij de verhuurder zou kunnen verplichten de woning aan hem te verhuren, zolang dat zo is is er geen huurovereenkomst. Het is inderdaad mogelijk een huurovereenkomst mondeling aan te gaan. Het is dan echter aan de partij die aanspraak op deze overeenkomst wil doen om te bewijzen dat er sprake is van een mondelinge overeenkomst. Of daartoe voldoende bewijs voorhanden is kunnen wij (naar mij schijnt) niet uit de berichten van de TS afleiden. Aldus schijnt mij dat het antwoord op de vraag van de TS moet zijn dat inderdaad ook zonder schriftelijk kontrakt een huurovereenkomst mogelijk is, dat echter de verhuurder moet bewijzen dat er zulks een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen en dat wij uit het bericht van de TS niet kunnen afleiden of daartoe voldoende bewijs voorhanden is. Elk ander standpunt schijnt mij in deze voorbarig, nu wij niet kunnen inschatten inhoeverre de verhuurder over voldoende bewijs beschikt. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 15:45—
| Volgens mij blijkt uit de tekst van de TS wel dat de verhuurder zich gebonden heeft de zaak aan de TS te verhuren omdat TS de verklaring tot aanvaarding mondeling heeft gedaan en via de mail. Het contract maakt helemaal niets uit omdat de verklaring van het aanvaarden van een huurovereenkomst in iedere vorm kan geschieden. Waar haal jij uit dat de verhuur zich niet heeft gebonden aan de overeenkomst? Ik lees gewoon dat TS een overeenkomst heeft aanvaard doormiddel van het mondeling en via de mail aanvaarden van die overeenkomst. En verder zich nog ingeschreven heeft bij de verhuurder. Alles opgeteld: de mail, mondeling en het inschrijven maakt de positie van de verhuurder vrij sterk, omdat hij simpel kan redeneren dat als de TS niet de overeenkomst had aanvaard, waarom heeft hij zich dan wel ingeschreven? Dat hij de algemene voorwaarden niet heeft gezien maakt ook niets uit want hij moet alleen de mogelijkheid hebben gehad kennis van die voorwaarden te nemen (233 Jo 234). Dat in de algemene voorwaarden vervolgens staat dat de mail verbindend is maakt m.i. ook niets uit omdat een verklaring tot aanvaarding via de mail dat sowieso al is, dus het is dubbel en dus verwaarloosbaar. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 16:18—
De verklaring van de TS (potentiele huurder) kan de verhuurder niet binden. Tenzij de verhuurder een bindend aanbod heeft gedaan, door aanvaarding van dit aanbod kan de TS dan een huurovereenkomst tot stand doen komen.
Ja, maar de verhuurder moet ook verklaren te willen verhuren onder de gestelde voorwaarden.
Waar haal jij vandaan dat de verhuurder zich heeft gebonden?
Dat zijn alle slechts handelingen verricht door de TS (potentiele huurder) en niet door de verhuurder. Handelingen verricht door de TS kunnen de verhuurder niet binden, zolang deze geen bindend aanbod heeft gedaan.
Het eenzijdige aanvaarden door de TS (potentiele huurder) kan geen huurovereenkomst tot stand doen komen zolang de verhuurder geen bindend aanbod heeft gedaan. Ik weet niet waaruit jij meent te kunnen afleiden dat de verhuurder een bindend aanbod heeft gedaan. Ik lees enkel dat de TS bepaalde handelingen heeft verricht. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 17:06—
De TS is hier een beetje onduidelijk, maar uit deze zin denk ik dat hij bedoeld dat hij een aangeboden huurwoning heeft geaccepteerd. Voor het accepteren van die huurwoning moest hij zich inschrijven bij de verhuurder. Verder blijkt uit de tekst dat beide partijen geen misverstand hebben over het aanbod maar dat TS alleen een vraag heeft of een mail tot aanvaarding bindend is. En je kan niets anders aanvaarden dan een geldig aanbod. Het middel (mail) is gewoon geldig en daarmee is de vraag van TS beantwoord.
TS heeft zich ingeschreven en is daarmee akkoord gegaan met de algemene voorwaarden. In die voorwaarden staat dat een mail bevestiging bindend is (is het sowieso) en dat bij het afbreken hij 1 maand huur + courtage moet betalen. Dit is niet onredelijk bezwarend en daarmee gewoon geldig, TS moet betalen tenzij hij niet de mogelijkheid heeft gehad kennis te nemen van de algemene voorwaarden. Hoe je het dus ook wendt of keert, de TS moet denk ik betalen. Met zekerheid kan ik het niet zeggen omdat de informatie gebrekkig is, maar de kans dat verdere informatie echt een verandering zal brengen acht ik niet groot. |
Geplaatst: vr 27 nov 2009 17:58—
Het lijkt mij dat een professionele verhuurder niet zo te werk gaat. De verhuurder zal eerst de potentiele huurder uitnodigen een bindend aanbod tot huren te doen (vandaar het inschrijven, etc.). Dit geeft de verhuurder de ruimte een onderzoekje naar de potentiele huurder te kunnen doen zonder dat het gevaar bestaat dat deze ´wegloopt´. De verhuurder wil zich in de positie manoevreren dat hij het (door aanvaarding van het aanbod van de potentiele huurder) in de hand heeft of er een huurovereenkomst tot stand komt. Doch, zal hij daartoe immer nog het aanbod tot huren van de woning op bindende wijze moeten aanvaarden.
De TS schrijft inderdaad dat hij een aanbod heeft aanvaard. De TS is kennelijk een leek. Schijnt mij dat aan de bewoordingen van de TS geen juridische betekenis kan worden gehecht. Mogelijk (en naar mij schijnt meer waarschijnlijk) is dat de verhuurder heeft gehoord wat de TS zich wenst (die woning, voor de aangeboden prijs en bepaalde periode, etc.). De verhuurder heeft hierop dan (mogelijk) gesteld dat dit in principe mogelijk is, dat de woning nog beschikbaar is en de TS gevraagd per email zijn wens tot huren te bevestigen, alsmede zich in te schrijven. Daarmee heeft de verhuurder zich echter nog niet gebonden de woning aan de TS te verhuren. De TS kan aan dit gesprek geen rechten tot huur ontlenen. En daar gaat het om. Zolang de TS geen recht op huur heeft is er geen huurovereenkomst.
Het akkoord gaan met de algemene voorwaarden betekent niet dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Je kunt ook akkoord gaan met de algemene voorwaarden zonder dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, doch in het geval dat er een overeenkomst tot stand komt heb je je alreeds akkoord verklaard. Emailbevestiging van wat? Er moet dan wel iets zijn wat bevestigd wordt. Ik heb dat niet uit het bericht kunnen afleiden of er een overeenkomst tot stand was gekomen die bevestigd werd. Het schijnt mij dat de TS slechts bevestigd heeft de woning te willen huren. Doch dan moet de verhuurder ook nog even bevestigen hiermee akkoord te gaan alvorens er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook kan een éénzijdige bevestiging van de zijde van de huurder de verhuurder niet binden. Dit zou toch wat zijn, dat iedereen maar op eigen houtje een huurovereenkomst tot stand kan doen komen met verhuurder door gewoon even een mailtje op te sturen.
Algemene voorwaarden gelden enkel voorzover er een overeenkomst tot stand is gekomen. Het akkoord gaan met deze voorwaarden impliceert nog niet dat er een ovcereenkomst tot stand is gekomen. Met kan ook akkoord gaan voor het geval dat er een overeenkomst tot stand komt.
Bevestiging van wat? 1. van de mondelinge overeenkomst? Dat kan niet, want een bevestiging van de mondelinge overeenkomst is niet binden, het is de overeenkomst zelf die bindt. 2. van het aanbod de woning te willen huren? Waarschijnlijk is dat dus bedoeld. De verhuurder bedoeld "door per mail uw intentie te bevestigen de woning te willen aanhuren doet u een bindend aanbod". Doch slechts pas als dit aanbod is aanvaard is er een huurovereenkomst tot stand gekomen en niet eerder. Uit niets blijkt mij dta dit aanbod door de verhuurder op bindende wijze is aanvaard.
Dit betekent aldus dat indien de potentiele huurder diens aanbod tot het huren van de woning intrekt hij 1 maand huur + courtage verschuldigd is. Aldus betekent dit dat de potentiele huurder berechtigt is zijn aanbod tot het huren van de woning in te trekken (aldus komt er dan geen huurovereenkomst tot stand), doch is dan 1 maand huur plus courtage verschuldig. De algemene voorwaarden (1 maand huur + courtage) hebben dan dus geen betrekking op de huurovereenkomst, doch op een vóórovereenkomst. Door inschrijving heeft de TS een vóórovereenkomst aanvaard, welke overeenkomst bepaalt dat indien hij zijn aanbod tot het aanhuren van de woning intrekt hij 1 maand huur plus courtage moet betalen. Er is dus geen huurovereenkomst tot stand gekomen, want de algemene voorwaarden stellen dat de potentiele huurder het recht heeft zijn aanbod in te trekken (voordat er een huur tot stand is gekomen), doch dan 1 maand huur plus courtage moet betalen. Waar de huurder het aanbod kan en mag intrekken (hetgeen hier kennelijk het geval is) is er geen overeenkomst tot verhuur tot stand gekomen. Doch 1 maand huur, veronderstelt dat de huurprijs bekend is en overeen is gekomen. Aldus kan 1 maand huur plus courtage niet verwijzen naar een overeengekomen huur. Waarschijnlijk is bedoeld die huur waarvoor het objekt in de aanbieding was. Schijnt mij aldus dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, doch slechts een vóórovereenkomst die bepaalt dat zo de potentiele huurder diens aanbod tot het huren van de woning intrekt (en aldus verhindert dat er een huurovereenkomst tot stand komt) 1 maand plus courtage verschuldigd is. De 1 maand huur plus courtage is aldus niet op grond van enige huurovereenkomst verschuldigd. In hoeverre zo´n overeenkomst door de beugel kan weet ik niet. Nu bestaat de situatie dat de verhuurder geen plicht heeft de woning aan de TS te verhuren, doch wel het recht 1 maand huur plus courtage te innen. Daarboven kan de verhuurder de woning ook nog aan een derde verhuren en dus dubbel kassa maken. Vind dit een beetje ver gaan. Ik zou de TS raden af te wachten met wat voor schriftelijk kontrakt de verhuurder komt. Daarop zou ik de verhuurder verzoeken het stuk als eerste te tekenen (waarschijnlijk wil deze dat niet doen). Als de verhuurder weigert te tekenen dan is het dus niet de TS die iets afbreekt en is deze geen geld verschuldig. Als de verhuurder het stuk wel als eerste tekent zou ik dan na aandachtig doorlezen vaststellen dat het afwijkt van de mondelinge overeenkomst en het weigeren te tekenen. Door te komen met een kontrakt die afwijkt van het huuraanbod van de TS heeft de verhuurder dit aanbod van de TS afgewezen en doet daarmee een nieuw aanbod. De TS is dan weer vrij. De algemene voorwaarden bepalen dat het geld verschuldig is zo de potentiele huurder diens afbreekt, niet zo de verhuurder het aanbod van de potentiele huurder afwijst. |
|
Rechtenforum.nl -> Civiel recht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl