Huurcontract winkel & problemen.

[Marja]

Nog even een vraagje; mag de eigenaar in de "afkoopsom" (de volledige huurbetaling van de nog lopende huurperiode in één keer) ook nog eens de huurverhoging van het komende jaar berekenen?

Dit lijkt mij buitengewoon onredelijk, want bij zo'n betaling in één keer, heeft de eigenaar ook nog eens (zoals Werner hierboven al schreef) het kapitalisatievoordeel.
Hierdoor is het nadeel voor mij wel héél erg dubbelop!

Ik was eigenlijk al akkoord gegaan met de "afkoopsom", maar het ook nog doorberekenen van huurverhoging in het bedrag... is toch werkelijk helemáál te erg voor woorden!

[MrWhite]

Misschien een beetje laat, maar kan zij zich niet beroepen op overmacht en de schending van de redelijkheid en billijkheid? Dat het aantal klanten is afgenomen is niet haar schuld en als ze kan aantonen dat ze ten gevolge van deze daling financieel ten gronde wordt gericht als het zo door blijft gaan dan maakt ze denk ik een kans. -> Ontbinding.
_________________
"The greatest obstacle to discovery is not ignorance -- it is the illusion of knowledge."

-- Daniel J Boorstin

[tikSimone]

Marja, waarom zou jij eigenlijk het bedrag in 1 keer betalen?? Ik vind dit allemaal erg onredelijk van je verhuurder, mede op grond van het gegeven dat er blijkbaar wel belangstellenden zijn voor je huidige winkelruimte. Wanneer je toch de volledige huur moet betalen (incl. verhoging) zou ik zeggen dat je recht hebt op het gebruik er van. Dat jij daar bijvoorbeeld geen gebruik van maakt is iets anders, maar zolang de verhuurder niet over de brug wil komen is het wellicht een drukmiddel om toch tot verrekening over te gaan wanneer er zich eerder huurders melden? Het geeft anders zo'n gapend gat in het winkelcentrum.

Ik weet niet of je de ruimte leeg mag aanhouden (daar zal ongetwijfeld iets over in je contract staan). Het bedrag in 1 keer betalen zou ik echter niet doen, mede omdat je nu toch al dubbele huurlasten hebt.

Denk nog eens goed over Werner's advies na. Wie weet dat je later toch nog iets met deze kwestie wilt en dan is het prettig wanneer je de weg daartoe niet hebt afgesloten.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[Marja]

Tja, TikSimone, het is ook allesbehalve eerlijk en/of redelijk te noemen.

Ik heb echter al schriftelijk toegezegd dat ik (om er in hemelsnaam dan maar vanaf te zijn) het bedrag ga betalen. Wel èrg stom van mij eigenlijk, maar het brengt ook allemaal zoveel stress met zich mee. En ik heb al zoveel stress achter de rug, mede door de toestanden rond deze situatie.

In mijn huurcontract staat dat ik verplicht ben het pand gedurende de gehele looptijd van het contract -tot september '06- open te houden voor publiek en er daadwerkelijk mijn bedrijf uit te oefenen. Daar blijft de projectleider op hameren, er is geen speld tussen te krijgen. Ik moet het contract "uitdienen", dat is het enige wat eruit komt.
Mijn handtekening staat onder het contract... punt uit!

Sinds gisteren dringt het eigenlijk pas tot mij door, dat er in de berekening van de "afkoopsom" óók nog eens 4% rente berekend is!
Te achterlijk voor woorden, ze hebben het kapitalisatievoordeel immers ook al. Maar omdat ik dit simpelweg over het hoofd gezien heb (ook ontiegelijk stom van mij!) kan ik daar nu moeilijk nog tegen gaan protesteren, toch?!
Ik hàd het immers al eerder op kunnen merken.

[Marja]

Ik ben overigens op het moment nog aan het aandringen op een gespecificeerde factuur voor deze afkoopsom èn op een schriftelijke bevesting voor de finale kwijting. Anders ben ik bang dat ze achteraf nog met wat rekeningen op de proppen komen.

Tot nu toe heb ik alleen een eenvoudige factuur met daarop het (afkoop)bedrag en de BTW. Als beschrijving staat erop: Afkoopsom voor de winkelruimte aan het... (adresgegevens).
Daarbij heb ik wel een brief ontvangen dat ik niet meer aan het huurcontract verbonden ben na de betaling van de "afkoopsom".

Ik wil echter een factuur waarop de berekening (12 x de maandhuur) van het bedrag staat, de berekende rente en de BTW.
Volgens mij dit iets dat men eigenlijk verplicht is, maar dat weet ik niet 100% zeker.

[tikSimone]

Getverrrrrderrie ... vervelend probleem is dit nou!!
Ik heb geen idee hoe veel huur je betaalt dus of de "cost de baet wel waard zal zijn", maar ik denk er steeds meer over toch heel hard te roepen dat je een advocaat in de arm moet nemen. Maar goed, dat kost dus ook weer geld (en waarschijnlijk niet zo weinig ook). Misschien kun je ergens een verkennend gesprek voeren om te vragen of die raadsman mogelijkheden ziet in deze kwestie? Dat brengt echter wel weer allerlei "gedoe" en stress met zich en je hebt eerder aangegeven dan maar liever te betalen.
Ik ben pas eerstejaars, dus echt iets zinnigs kun je van mij niet verwachten, helaas. Als de verhuurder je geen specificatie wil geven, dan wil hij misschien wel zo goed zijn boven de factuur de woorden "finale kwijting" in te voegen? Kleine moeite, zelfde resultaat. Lijkt mij, dan. En natuurlijk de BTW wel laten opnemen of even contact leggen met de Belastingdienst om na te vragen of het zonder BTW mag (zo ja: graag even schriftelijk bevestigen, dank u)

En overweeg toch nog eens het ongetwijfeld wijze advies van Werner:

[StevenK]

[tikSimone]

Steven, dat staat al op papier, omdat het immers in het huurcontract is opgenomen. Echter, wanneer Marja nu maar fijn in 1 keer de afkoopsom betaalt, dan is het blijkbaar niet meer belangrijk; dan kan zij er wel op korte termijn uit. Zolang zij officieel huurt moet er blijkbaar een winkel gevestigd blijven in het pand. Ze mag dus niet uit kwaaiigheid de winkelruimte leeg laten staan.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[Marja]

Inmiddels bèn ik al uit de winkelruimte vertrokken. Op het moment ben ik druk bezig met de inrichting van mijn nieuwe winkelruimte.
In het oude pand (waar nu problemen over zijn) staan nog wel goederen en een deel van de inventaris.

Ik ben volgens mij in dit opzicht niet verkeerd bezig, want ik heb immers al toegezegd de "afrekening/afkoopsom" te gaan betalen.
Dat de projectleider nu geen gespecificeerde factuur wenst te sturen -met daarop de omschrijving van de afkoopsom en de rente die ze daarover wensen te ontvangen- is niet mijn fout. Ik ging er natuurlijk vanuit dat ik gewoon een goede factuur zou ontvangen.

Het plannetje van deze projectleider lijkt mij duidelijk; hij laat mij de afkoopsom betalen en zet vervolgens in no-time een nieuwe huurder in het pand. Ik kan daar dan niets tegen doen omdat ik een afkoopsom betaald heb. Staat er in de factuur dat de betaling bestaat uit de resterende huurperiode (+ rente!), dan zou ik achteraf kunnen gaan protesteren -zodra er en nieuwe huurder in het pand komt- en/of een deel van de door mij betaalde som terugeisen.
En dàt wil de projectleider natuurlijk voorkomen!

Maar ik sta in mijn recht -denk ik- door een volledige en duidelijk omschrijving van de afkoopsom op de factuur te eisen.
Neem alleen al de rente die ze mij willen laten betalen, die staat helemaal niet op de factuur. De belastingdienst wil van iedere onderneming weten wat ze aan rente ontvangen hebben, deze rente valt daar zonder meer óók onder.
Bovendien... ik wil de rente die IK moet betalen ook op mijn belastingaangifte kunnen vermelden!

Dus heb ik waarschijnlijk toch nog een kans(je) dat het een tikkeltje de goede kant op zou kunnen gaan in deze kwestie, toch?!

[StevenK]

Ik zou in Marja's situatie niks afkopen, maar gewoon maandelijks blijven betalen; betaling ineens lijkt mij om de door jou aangedragen redenen, maar ook bijvoorbeeld mbt de fiscale spreiding van de kosten erg onverstandig.

Als ze nakoming van je contract af willen dwingen, zullen ze naar de rechter moeten stappen en daar kun jij je uitstekend verweren, omdat ze de vervangende huurders niet hebben geaccepteerd en het dus aan de verhuurder ligt dat het pand leeg staat.

[Marja]

Nadat ik van meerdere mensen bij dit forum goede adviezen gekregen heb, wil ik toch ook nog even laten horen hoe het verder gegaan is.

Ik heb op 31 augustus (met een spoedbetaling) uiteindelijk de "afkoopsom" in dit geval dus de resterende 12 maanden van mijn huurcontract + 4% rente en BTW, naar de verhuurder overgemaakt.

Tegelijk met deze betaling heb ik een aangetekende brief verzonden met daarin de omschrijving/samenstelling van de "afkoopsom". Ik heb daarbij ook melding gemaakt van de rente die men mij laat betalen, want de projectleider heeft het tot nu toe vertikt om deze rente op de factuur te vermelden.
Het laatste is volgens mij nog strafbaar ook, want je bent toch verplicht om alle ontvangen rente op te geven aan de belasting?!
In deze brief heb ik geschreven (dit was een advies van Werner): "Onder protest tot gehoudenheid en onder voorbehoud van rechten en weren".
En bij het overmaken van het bedrag per bank, heb ik voor alle zekerheid ook nog bij de betaling gezet: "Onder voorbehoud van alle rechten en weren".

Zo... en dan ga ik nu maar eerst de verhuizing van mijn winkel zo stress-loos mogelijk afronden!
Als er op korte termijn een nieuwe huurder in het pand zit, ga ik met een advocaat eens even rustig kijken hoe ik daar het beste op kan reageren. Wie weet kan ik dan alsnog een deel van de door mij vooruit betaalde huur (door de verhuurder beschreven als "afkoopsom") terugeisen.