Conflict met betrekking tot inschrijving GBA

[Barre_Code]

Ben student en huur vanaf Juni 2012 een kleine kamer/studio in Amsterdam.

- Betaal netjes de huur op girale wijze en veroorzaak geen klachten van overlast. Geen papieren huurcontract.
- De volledig zelfstandige hoofdwoonruimte ligt op de eerste verdieping. Daarnaast is er sprake van een ruime, chique zolderkamer (16m2) met eigen keuken en balkon op de 4e verdieping met toegang vanuit het trappenhuis. Deze is niet zelfstandig gezien de badkamer gedeeld wordt met één naastliggende zolderkamer en heeft hetzelfde woonadres. Deze huur ik.
- Sedert november 2014 is mijn huursituatie veranderd. Er is sprake van een nieuwe eigenaresse. De vorige eigenaar woonde in het appartement op de eerste verdieping en ik op de zolderkamer. De nieuwe eigenaresse verhuurt zowel het appartement als de zolderkamer.

Van begin af aan sta ik ingeschreven op dit woonadres (GBA). De nieuwe eigenaresse verteld mij per telefoon dat ze geen weet had dat ik me heb ingeschreven. Ze zegt dat de vorige eigenaar (haar zoon) mij bewust geen papieren huurcontract heeft gegeven zodat ik me niet zou inschrijven. Dit omdat hij in de veronderstelling was dat er geen drie personen op een enkel adres ingeschreven kunnen worden, mocht hij een vriendin krijgen.

Inschrijving is zover ik weet verplicht op een woonadres en heb dat toen, in Juni 2012, zonder zijn medeweten direct gedaan. Heb onlangs van de gemeente een adresonderzoek ontvangen. Dit doen ze wel vaker en heb natuurlijk aan het onderzoek meegewerkt. De gemeente heeft mij daarna opgebeld met de mededeling dat er een tegenstrijdige verklaring is omdat de eigenaresse zelf het adresonderzoek heeft aangevraagd! Enige mogelijkheid is, wat de gemeente aan mij beweerd, om samen met haar te ondertekenen dat ik hier wel woonachtig ben. Locatiebezoeken worden niet gedaan.

Ben gisteren, in alle rust, een dialoog aangegaan met de eigenaresse. Deze verklaard dat de nieuwe huurders van het appartement zich niet konden inschrijven, omdat de gemeente dat tegenhoudt omdat er nog een persoon ingeschreven staat. Ze is daarom een adresonderzoek gestart omdat ze verder geen benul had dat ik er ingeschreven zou staan en ze niet kreeg te horen wie er dan ingeschreven staat. Citaat: “Het had net zo goed een heel oude bewoner kunnen zijn”. Heb haar heel keurig maar zeer concreet uitgelegd dat ze dat zelf met de gemeente moet regelen dat het onderzoek naar mijn adrescontrolesituatie wordt stopgezet.

Vandaag heb ik haar wederom telefonisch gesproken. Ditmaal in een onprettige setting. De eigenaresse beweerd dat de gemeente zegt dat er controle komt op het moment van drie inschrijvingen en dat het woonoppervlak te klein is om daar toestemming voor te krijgen (de bovenste etage zou niet als woonoppervlak worden aangemerkt 16m2 en 2.70m hoogte plafond?). Ze is verbaast dat ik me zomaar op het adres destijds heb ingeschreven en verwijt me dat ik dat nooit tegen de vorige eigenaar (haar zoon) heb gezegd (buiten medeweten), ze zegt dat de gemeente altijd checkt of dat klopt en dat de vorige eigenaar daar nooit weet van heeft gehad. Er wordt gesuggereerd dat de vorige huurde cash betaalde aan de vorige eigenaar. De vorige huurder is mijn ex en ik weet dat dat niet het geval is. Uiteindelijk mond het gesprek uit in dat ze zegt dat als er drie mensen inschrijven er een controleur komt die hele hoge eisen stelt waaronder brandveiligheid e.d. Ik MOET mij laten uitschrijven. Heb haar verteld dat ik een rem op het gesprek zet omdat de confrontatie uit de hand loopt en ik erop terug kom.

Mijn concrete probleem is dat ik verwikkeld ben geraakt in een huurbaas die ik met een stukje ‘common sense’ niet vertrouw en de mogelijk ingewikkelde eisen van gemeente. Sinds komst van de nieuwe verhuurder in November zijn er al diverse conflicten geweest waaronder torenhoge elektra- en gasrekeningen (280 euro p/m) wat door mijn toedoen zou zijn gebeurd en het kapotmaken van een nieuwe CV installatie (wat ik nog betaald heb om van het gedoe af te komen). Ik heb, ook na het lezen van een hoop zaken op internet, vrees dat er geen vergunning is voor het verhuren van mijn kamer en dat de gemeente dit bij onderzoek, zoals de eigenaresse zegt, kan toezeggen als ‘illegale situatie’ en dit kan leiden tot ontruiming waardoor ik op straat sta. Of moet ik mij maar gewoon bij mijn ouders weer inschrijven?

Wat ik me ook sterk afvraag is het volgende: Toen ik het huurde was het naar mijn idee een hospitavoorziening (eigenaar woonde in zelfde pand) waarbij geen vergunning nodig was. Nu zij het, met mij als huurder over heeft genomen is de situatie daarin veranderd omdat ze de eerste verdieping ook heeft verhuurd uit commercieel oogpunt. Ik kan en heb geen enkele invloed op deze situatie (gehad), maar ben bang dat bij wet deze uitzonderlijke situatie niet geregeld is?

Graag wat advies.

[rolfv1]

Je hebt er inderdaad goed aan gedaan je gewoon in te schrijven, zeker aangezien je student bent (en waarschijnlijk dus studie financiering ontvangt of hebt ontvangen). Het is jou verder ook niet te verwijten dat je dit hebt gedaan of niet hebt gemeld aan de verhuurder.
De verhuurder kan jou niet dwingen of van jou verwachten om je uit te schrijven.
Een papieren huurcontract is wel handig, maar niet noodzakelijk, vooral omdat je maandelijks je huur giraal betaald en dus met bankafschriften aan kunt tonen dat je huur betaalt.
Verder kan het voorlopig alleen betekenen dat de bewoner van de 1e verdieping zich niet kan inschrijven op het adres, op langere termijn is het niet geheel te overzien wat de gemeente zou kunnen gaan doen, maar gelukkig heb je huurbescherming en is in het ultieme geval de verhuurder aansprakelijk als ze het "huurcontract" niet meer kan nakomen door bijvoorbeeld een dwangmaatregel van de gemeente.

[ArneL]

Ongeacht of je een huurcontract hebt lijkt het er inderdaad op dat die studio in de zin van de wet jouw woonadres is (art. 1.1 onder o Wet BRP). Je bent derhalve verplicht je daar in te schrijven (art. 2.38 Wet BRP). Had je je daar niet ingeschreven, dan was dat zelfs strafbaar geweest (art. 4.17 Wet BRP).

[Barre_Code]

Hartelijk dank voor de reacties!

De verhuurder is niet van plan om het onderzoek stop te zetten en mij definitief te laten inschrijven. Verhalen die ze verteld raken kant noch wal. Ik kan zodoende niet concretiseren wat de gemeente nu wel of niet zegt. Ik ben niet van plan mij zomaar te laten uitschrijven.

Vandaag besloten om een advocaat in handen te nemen. Zover ik het zelf op een rijtje heb is een vergunning, als deze al nodig is (advocaat betwijfelt het zeer), niet echt een probleem. Ik woon in een gebied met een zeer krappe huizenmarkt, zeker in de (sociale) huursector. Het belang van de aanvrager en de woonruimtevoorraad (zeker voor studenthuisvesting!) is groot, dan zou deze zonder voorwaarden verleend worden. Geen idee waarom er dan zo moeilijk gedaan wordt. Vrezen voor aanpassingen of belastingdruk wellicht.

In elk geval: Het verhaal zal nog even duren maar mijn bevindingen zal ik hier na afloop posten!

[rolfv1]

[ro-er]

[Barre_Code]

Het onderzoek bij de gemeente is stopgezet na een goed gesprek met de gemeente. Dus dat is achter de rug.

Over de huurprijs worden we het niet eens. De all-in prijs is 400 euro en vanaf maart wil de verhuurder dat ik 4% meer betaal over de all-in prijs. Alleen de kale huur mag echter verhoogd worden.

Via de HC kan ik de all-in prijs laten splitsen. Alleen dan komt het volgende probleem aan het daglicht: de torenhoge elektrakosten. Het schijnt dat er een tussenmeter is waar de hal, badkamer en mijn kamer op staan. Ik vermoed dat deze meter afwijkt. Het is volgens de elektricien een gereviseerde meter welke niet geijkt is. Als exact bepaald moet worden wat ik verbruik moet er een extra tussenmeter komen achter de bestaande tussenmeter. Dit gebeurd misschien.

Gebeurd dit niet dan denk ik dat ik uiteindelijk een grote naheffing van de verhuurder ga krijgen omdat ik vermoed dat de bestaande tussenmeter de boosdoener is.

- Kan ik eisen dat ik dan transparant inzicht krijg in de rekeningen als mijn huur gesplitst wordt?
- In hoeverre kan ik eisen dat ik een eigen, geijkte tussenmeter krijg?

Dank.

[ro-er]

Een energierekening van ca. 280,- p.m. lijkt mij erg veel. Een gemiddeld gezin moet volgens mij met ca. 150,- uitkunnen (gas+elektra).
De energieleverancier gaat uitsluitend uit van de officiele meter. De tussenmeter is volgens mij slechts een hulpmiddel van de particulier om onderling de kosten te kunnen verdelen.

Kortom: het kan niet zo zijn dat de tussenmeter meer verbruik laat zien dan de energieleverancier zelf meet. Dit lijkt me eenvoudig te controleren en het lijkt mij ook billijk om inzicht daarin te vragen.
Ik vermoed zelfs dat het wettelijk verboden is dat je meer betaald aan de verhuurder, dan de verhuurder aan de eleverancier.

Zie ook:
http://www.huurcommissie.nl/uploads/media/Beleidsboek_servicekosten_en_nutsvoorzieningen_juli_2014.pdf

[hilde12]

280 euro????

Ik betaal in een eengezinswoning met 5 personen 200 pm, en dan krijg ik ieder jaar nog terug ook!

Voor een kleine kamer is gemiddeld 50e pm, wat iets hoger kan uitkomen als het pand niet goed geïsoleerd is oid.

Maar je zegt all in 400, wat betaal je dan nu voor je elektra?
Ik weet dat dat ook je eigen vraag is, echter het zal geen 280 zijn, want 120 kale huur lijkt me wat weinig.

[Barre_Code]

Na het spreken met de elektricien schijnt de situatie zo te zitten.

Er zijn 3 eenheden aangesloten op de hoofdmeter:
1 Appartement 1 hoog (ANDERE HUURDERS) GEEN TUSSENMETER.
2 Trappenhuis (VVE) DIT IS DE TUSSENMETER, maar nooit opgenomen.
3 Zolderkamer 4 hoog (MIJN) GEEN TUSSENMETER.

Het energieverbruik is 230 euro per maand met een naheffing van 600 euro voor elektra, =280 euro totaal. Dit was al hoog en schijnt met de jaren systematisch hoger te zijn geworden. Ik betwijfel sterk of dit klopt. Mijn analyse:

1 Het appartement op 1 hoog stond het afgelopen jaar leeg en een jaar daarvoor werd het nauwelijks bewoond (toen ik er kwam wonen). Ik weet zeker dat hier geen gekke dingen gebeurde, de eigenaar die er toen sporadisch woonde had ik contact mee. Sinds 3 maanden zitten er huurders in.

2 Op de hal van het trappenhuis brandde verlichting continu (nu opgelost met LED verlichting). Dat waren spaarlampen. 3 stuks. 3X 15W=45. 45X 8765,81 (uren per jaar) = 394461 watt per jaar = 394KW =98 euro. Is 8,20 euro per maand, zet geen zolen aan de dijk.

Ik zou dan dus de meeste overige energie op 16m2 in mijn eentje verstookt hebben. Ben er regelmatig niet. Voordat ik erin kwam wonen werd ALTIJD elektrisch gestookt op mijn kamer en was het appartement beneden volledig bewoond door toenmalige eigenaar. Sinds ik erin ben gaan wonen en de CV zelf weer aan de praat heb gekregen heb ik maar af en toe bijgestookt met een elektrische kachel – de CV functioneerde nog steeds niet altijd. Ik heb ook een verrijdbare airco welke ik op hete zomerdagen voor het slapen aanzet.

* Er zijn rond de 7 stookmaanden in een jaar. De elektrische kachel is 2KW. STEL dat ik deze 6 uur per dag aan zou hebben gehad in die 7 maanden dan zou ik 2KWX6UURX213DAGEN= 2556KW verbruikt hebben.

*STEL dat ik de airco 6 uur per dag aan zou hebben gehad in de niet stookmaanden (5 maanden): De airco verbruikt 850W. 0.85KWX6UURX152DAGEN= 775KW.

*3331KWXEUR0,23=766 euro. 766/12= EUR64 per maand. Ik heb deze theoretische berekening gedaan op basis van het uiterst ruim nemen van de uren. In de praktijk had/heb ik op de meeste dagen geen van beide aanstaan en heb ik in werkelijkheid 1/3 tot maximaal 1/2 verbruikt.

* Heb geen vaatwasser/wasmachine. Wel een TV (LED, 45W) AA+ koelkast en andere zuinige apparaten. Laten we zeggen maximaal 25 per maand.

* Ervan uitgaande dat de CV altijd aanstond op het appartement op 1 hoog en bij mij, bouwjaar oud, tussenappartement in totaal bij elkaar met mijn kamer 70m2. Voorzien van thermopane. Zou dit maximaal 1250M3 moeten hebben verbruikt. Dit is 68 euro.

Reken ik deze bedragen bij elkaar op in zit ik op 165 euro per maand. In een uiterst worst-case-scenario verbruik in KW/M3.

De nieuwe eigenaar baalt als een stekker van de grote verassing in nutskosten, dat kan ik begrijpen. Het vertrouwen in mij is er vanuit de verhuurder niet: deze zag een elektrische kachel staan + airco en gelooft heilig dat dat de boosdoeners zijn. De kachel is niet nodig gezien de CV nu goed functioneert en deze heb ik weggehaald ter voorkoming van discussie. In mijn optiek moet het wel de meter zijn die niet geijkt is (aftappen schijnt te zijn nagekeken vandaag en is niet zo). Wat ik wil is mijn eigen elektra betalen. Dit kan door een tussenmeter te plaatsen voor mijn kamer. Ik weet precies wat ik gebruik en betaal er ook zelf voor! Ben niet afhankelijk van een eventuele defecte meter. Een splitscontract i.p.v. all-in durf ik nu niet aan omdat er geheid discussie gevormd wordt over naheffingen.

[malinda]

[Barre_Code]

Wat het precies is ben ik ook nog niet achter. Inmiddels zaak 1 bij de HC achter de rug. Nog steeds geen aparte energiemeter en betaal nu na splitsing v.d. huur 100 euro servicekosten (en de hoofdbewoners ook 150 euro). 250 euro totaal. Niet-specificeerbaar, gok ik, volgend jaar juli.

[UwJurist.nl]

Een tussenmeter is niet verplicht. De servicekosten mogen worden verdeeld tussen de huurder volgens een bepaalde verdeelsleutel. (soms m2, soms m3 bijv.)
Zie het servicekostenbeleid van de huurcommissie voor de verschillende soorten sleutels voor gas, water en licht.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl