|
|
| Auteur |
Bericht |
Groenendijk7
Leeftijd: 38
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 7
|
 Geplaatst: do 07 jan 2016 20:07 Onderwerp: Voorstel tot huurverhoging niet ontvangen |
   |
|
Dag Iedereen,
In 2015 heb ik van mijn verhuurder geen voorstel tot huurverhoging ontvangen. Op 6 jan jl. ontving ik een brief waarin staat dat ik sinds juli 2015 de huurverhoging niet betaald heb en of ik deze alsnog wil betalen.
Het gaat om een verhoging van ruim 5% terwijl de huur in mijn situatie met max 2,5% mag stijgen.
Ik ben niet van plan om deze vermeende huurachterstand te betalen en heb inmiddels een mail gestuurd met mijn bezwaren.
Moet ik nu nog schriftelijk bezwaar maken tegen deze brief van 6 jan? Hoe moet ik dit verder aanpakken?
Bij wie ligt de bewijslast mbt het niet ontvangen van het voorstel tot huurverhoging? |
|
|
|
|
 |
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht: 
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1012
|
| Geplaatst: vr 08 jan 2016 11:42 Onderwerp: |
|
|
De bewijslast ligt bij de verhuurder. Deel hem mee geen brief te hebben ontvangen en ook geen huurverhoging verschuldigd te zijn. En zeker niet met terugwerkende kracht.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
Groenendijk7
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: za 09 jan 2016 20:51 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor uw reactie!
De verhuurder heeft inmiddels gereageerd op mijn mail waarin ik bezwaar maakte.
Hij zegt dat in mijn huurdossier het voorstel tot huurverhoging ligt en dat dit voorstel op 28 april 2015 is verzonden. Daarna schrijft hij: Dat u het schrijven eventueel niet ontvangen heeft, doet niets af aan het feit dat wij aan onze meldplicht hebben voldaan. Bij de brief zat een kopie van het voorstel tot een verhoging van 5%
Hij heeft wel de huurverhoging met terugwerkende kracht verlaagd van 5% naar 2,5%. En wil nu een kleine 100 euro hebben.
Ik heb zeker weten geen brief ontvangen.
Hij heeft sowieso de brief niet aangetekend verstuurd als hij het al verstuurd heeft en naar het juiste adres. Zal een rechter oordelen dat de huurverhoging een feit is en ik hem de verhoging moet betalen? Ook al heeft wellicht tnt post een fout gemaakt?
Moet ik bezwaar aantekenen tegen de kopie van de huurverhoging die ik 8 januari 2016 ontving? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: za 09 jan 2016 22:00 Onderwerp: |
|
|
Gaat het om sociale huur of om geliberaliseerde huur?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Groenendijk7
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: zo 10 jan 2016 0:08 Onderwerp: |
|
|
| Het gaat om sociale huur. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: zo 10 jan 2016 4:33 Onderwerp: |
|
|
Gelet op art. 7:248 lid 1 BW lijkt de volgende vraag te zijn of de huurovereenkomst een beding bevat dat in wijziging van de huurprijs voorziet.
Zo niet, dan kan verhoging van de huurprijs plaatsvinden op de wijze voorgeschreven in de artikelen 252, 252a and 253 van boek 7 BW. Oftewel, er dient schriftelijk een voorstel tot wijziging te worden gedaan tenminste 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging.
Het is eigenlijk vanzelfsprekend dat zo'n voorstel door de huurder moet zijn ontvangen om werking te hebben (de algemene regel van art. 3:37 lid 3 BW). Maar art. 7:253 BW lijkt mij hier voorrang te hebben. In het bijzonder bepaalt lid 2:
| Quote: | De huurder kan de huurcommissie binnen vier maanden na het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, indien:
a. hij noch vóór het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip de daar bedoelde schriftelijke verklaring doet, noch door het betalen van de voorgestelde huurverhoging doet blijken met die verhoging in te stemmen, en
b. de verhuurder hem binnen drie maanden na het in lid 1 eerste volzin bedoelde tijdstip bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld, waarbij een afschrift van het voorstel is gevoegd, en hij met het voorstel tot huurverhoging niet instemt.
(...) |
Met andere woorden, als de huurder niet protesteert (zie lid 1) maar ook de verhoging niet betaalt, dan dient de verhuurder binnen 3 maanden na de bedoelde ingangsdatum van de verhoging de huurder nogmaals, maar nu aangetekend, van het voorstel in kennis te stellen. (Laat de huurder vervolgens na de zaak aan de huurcommissie voor te leggen, dan wordt hij geacht akkoord te zijn gegaan met de huurverhoging. Zie art. 7:253 lid 3 BW.)
Blijkbaar heeft de verhuurder dat niet gedaan. De verhuurder kan nu slechts een nieuw voorstel doen met een nieuwe ingangsdatum.
Aangenomen dat de procedure van art. 7:252, 252a en 253 BW had moeten worden gevolgd, is de vraag dus slechts of de verhuurder kan bewijzen dat hij een aangetekende brief heeft gestuurd. Zelfs als de verhuurder kan bewijzen dat jij het oorspronkelijke voorstel hebt ontvangen, is dat niet voldoende.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1012
|
| Geplaatst: zo 10 jan 2016 11:24 Onderwerp: |
|
|
Uw verhuurder verkoopt u onzin. Het is zoals ik al eerder aangaf.
En uiteraard moet bij sociale huur de dwingendrechtelijke wetgeving over de huurverhoging worden gevolgd. Wat er in de overeenkomst staat doet er niet toe in dat geval.
U hoeft dus niet te betalen. Verhuurder mag opnieuw beginnen met het aankondigen van een huurverhoging met een ingangsdatum van minimaal 2 kalendermaanden later.
En wel met een aangetekende brief, die voldoet aan de wettelijke regels en aan de maximale huurverhoging.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: zo 10 jan 2016 17:05 Onderwerp: |
|
|
| UwJurist.nl schreef: | | Wat er in de overeenkomst staat doet er niet toe in dat geval. |
Blijkbaar toch wel:
| art. 7:248 lid 1 BW schreef: | | De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252, 252a en 253. Gedurende het bestaan van een dergelijk beding is toepassing van de artikelen 252, 252a en 253 uitgesloten. Indien een dergelijk beding niet meer van kracht is, kan vanaf een tijdvak van twaalf maanden na het tijdstip waarop laatstelijk toepassing is gegeven aan het beding, aan de hiervoor genoemde artikelen toepassing worden gegeven. |
Wel geldt er het maximale huurverhogingspercentage (art. 7:248 lid 2 BW).
Mocht de huurovereenkomst voorzien in een automatische jaarlijkse verhoging met een zeker percentage, dan lijkt het er niet toe te doen of de huurder een "voorstel" ontvangt of niet.
| Quote: | Verhuurder mag opnieuw beginnen met het aankondigen van een huurverhoging met een ingangsdatum van minimaal 2 kalendermaanden later.
En wel met een aangetekende brief, die voldoet aan de wettelijke regels en aan de maximale huurverhoging. |
Pas de tweede brief hoeft aangetekend verstuurd te worden.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1012
|
| Geplaatst: ma 11 jan 2016 17:17 Onderwerp: |
|
|
[quote="bona fides"] | UwJurist.nl schreef: | | Wat er in de overeenkomst staat doet er niet toe in dat geval. |
Blijkbaar toch wel:
| art. 7:248 lid 1 BW schreef: | | De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252, 252a en 253. Gedurende het bestaan van een dergelijk beding is toepassing van de artikelen 252, 252a en 253 uitgesloten. Indien een dergelijk beding niet meer van kracht is, kan vanaf een tijdvak van twaalf maanden na het tijdstip waarop laatstelijk toepassing is gegeven aan het beding, aan de hiervoor genoemde artikelen toepassing worden gegeven. |
Nee, indexering volgens clausule geldt alleen bij geliberaliseerde woningen, niet voor sociale huurwoningen, waar we het hierover hebben. Daarom de tekst die ik vet heb gemaakt hierboven: zo’n beding is niet van kracht bij sociale huurwoningen.
| bona fides schreef: | | [Mocht de huurovereenkomst voorzien in een automatische jaarlijkse verhoging met een zeker percentage, dan lijkt het er niet toe te doen of de huurder een "voorstel" ontvangt of niet. |
Nee, ook bij indexeringsclausules moet het nog wel aangekondigd worden.
| Quote: | | Verhuurder mag opnieuw beginnen met het aankondigen van een huurverhoging met een ingangsdatum van minimaal 2 kalendermaanden later. En wel met een aangetekende brief, die voldoet aan de wettelijke regels en aan de maximale huurverhoging. |
| bona fides schreef: | | [Pas de tweede brief hoeft aangetekend verstuurd te worden. |
Theoretisch wel, maar dan heeft de verhuurder weer geen bewijs. Vandaar het advies aan verhuurders om huurverhogingsbrieven altijd aangetekend te versturen.
Zie voor meer informatie ook https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/huurverhoging en https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/huurverhoging-vrije-sector
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl
Laatst aangepast door UwJurist.nl op di 12 jan 2016 10:31, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: di 12 jan 2016 10:22 Onderwerp: |
|
|
| UwJurist.nl schreef: | | Nee, indexering volgens clausule geldt alleen bij geliberaliseerde woningen, niet voor sociale huurwoningen, waar we het hierover hebben. Daarom de tekst die ik vet heb gemaakt hierboven: zo’n beding is niet van kracht bij sociale huurwoningen. |
Ik zie geen vette tekst.
Maar zie art. 7:247 BW: art. 7:248 BW geldt juist alleen voor sociale huur. En lid 1 van art. 7:248 BW is ook duidelijk: als de huuurovereenkomst een huurverhogingsbeding bevat, dan geldt dat beding zolang het van kracht is. Natuurlijk geldt nog steeds dat de huurverhoging niet mag uitstijgen boven het door de minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage (art. 7:248 lid 2 BW). Maar de wijze waarop de verhoging tot stand komt kan klaarblijkelijk in de huurovereenkomst worden geregeld.
Dus ik zie niet in hoe zo'n contractueel huurverhogingsbeding nietig zou kunnen zijn (mits het voldoet aan lid 2).
| Quote: | | bona fides schreef: | | Mocht de huurovereenkomst voorzien in een automatische jaarlijkse verhoging met een zeker percentage, dan lijkt het er niet toe te doen of de huurder een "voorstel" ontvangt of niet. |
Nee, ook bij indexeringsclausules moet het nog wel aangekondigd worden. |
Maar waar staat dat dan? Art. 7:248 lid 1 BW maakt duidelijk dat art. 7:252, 252a en 253 BW dan niet van toepassing zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
