Gebruikersnaam:   Wachtwoord:   Gratis Registreren | Wachtwoord vergeten?
Rechtenforum.nl
Rechtenforum.nl Rechtenforum.nl
 
Controle paneel
Registreren Registreren
Agenda Agenda
Help Help
Zoeken Zoeken
Inloggen Inloggen

Partners
Energie vergelijken
Internet vergelijken
Hypotheekadviseur
Q Scheidingsadviseurs
Vergelijk.com

Rechtsbronnen
Rechtspraak
Kamervragen
Kamerstukken
AMvBs
Beleidsregels
Circulaires
Koninklijke Besluiten
Ministeriële Regelingen
Regelingen PBO/OLBB
Regelingen ZBO
Reglementen van Orde
Rijkskoninklijke Besl.
Rijkswetten
Verdragen
Wetten Overzicht

Wettenbundel
Awb - Algm. w. best...
AWR - Algm. w. inz...
BW Boek 1 - Burg...
BW Boek 2 - Burg...
BW Boek 3 - Burg...
BW Boek 4 - Burg...
BW Boek 5 - Burg...
BW Boek 6 - Burg...
BW Boek 7 - Burg...
BW Boek 7a - Burg...
BW Boek 8 - Burg...
FW - Faillissement...
Gemw - Gemeente...
GW - Grondwet
KW - Kieswet
PW - Provinciewet
WW - Werkloosheid...
Wbp - Wet bescherm...
IB - Wet inkomstbel...
WAO - Wet op de arb..
WWB - W. werk & bij...
RV - W. v. Burgerlijk...
Sr - W. v. Strafrecht
Sv - W. v. Strafvor...

Visie
Werkgevers toch ...
Waarderingsperik...
Het verschonings...
Indirect discrim...
Een recht op ide...
» Visie insturen

Rechtennieuws.nl
Loods mag worden...
KPN bereikt akko...
Van der Steur wi...
AKD adviseert de...
Kneppelhout beno...
» Nieuws melden

Snellinks
EUR
OUNL
RuG
RUN
UL
UM
UU
UvA
UvT
VU
Meer links

Rechtenforum
Over Rechtenforum
Maak favoriet
Maak startpagina
Mail deze site
Link naar ons
Colofon
Meedoen
Feedback
Contact

Recente topics
VA loan rates ...
180-dagen rege...
reparatiehuwel...
Res Nullius ?
proces verbaal...

Carrière
Boekel De Nerée
CMS DSB

Content Syndication


 
Het is nu do 28 mrt 2024 20:25
Bekijk onbeantwoorde berichten

Tijden zijn in GMT + 2 uur

problemen met koopcontract; misleidende info van makelaar
Moderators: Nemine contradicente, StevenK, Moderator Team

 
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1
Printvriendelijk | E-mail vriend(in) Vorige onderwerp | Volgende onderwerp  
Auteur Bericht
Ellyru



Leeftijd: 37
Geslacht: Vrouw
Sterrenbeeld: Ram
Studieomgeving (BA): RUN

Berichten: 38


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 12:20    Onderwerp: problemen met koopcontract; misleidende info van makelaar Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ik post dit onderwerp namens mijn vriend. Hieronder de casus:

Halverwege dit jaar heb ik een appartement gekocht in een nieuwbouwproject net buiten het centrum van Haarlem. Mijn appartement bestaat uit 2 verdiepingen en zal in het laatste kwartaal van 2008 opgeleverd worden.
In de verkoopbrochure (tevens ook reclamebrochure) is een bouwtekening zichtbaar met daarin afgebeeld de indeling van de beneden- en bovenverdieping.
Bij het verkoopgesprek en bij het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst (deze heb ik getekend op 16 mei 2007) werd er door de makelaar tegen mij verteld dat er een wijziging in de indeling had plaatsgevonden. Door bouwtechnische redenen was de indeling van de bovenverdieping (getekend in de verkoopbrochure) niet realiseerbaar en deze diende gewijzigd te worden. Er is hiervoor een nieuwe indeling getekend en deze was ten tijde van het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst aanwezig. Het is een vrij grote wijziging in relatie met de oorspronkelijke tekening, onder andere het feit dat er in de nieuwe tekening één slaapkamer op de bovenverdieping aanwezig is, terwijl daar oorspronkelijk (verkoopbrochure) twee slaapkamers gepland staan.
De makelaar deelde tijdens dit gesprek mede dat de projectontwikkelaar in had gezien dat de koper zich hierdoor benadeeld zou voelen en hierin tegemoet zou komen. De manier waarop was dat de koper qua indeling van de bovenverdieping zelf wijzigingen aan mocht brengen, zonder dat daar meerkosten voor in rekening zouden worden gebracht. Deze wijzigingen bestonden alleen uit de indeling zelf (dus muren bij- of verplaatsen). Dus voor het wijzigingen van installaties (bijvoorbeeld een verwarming verplaatsen) zouden wel kosten in rekening worden gebracht.
Ook werd er tijdens dat gesprek door de makelaar verteld dat een toilet op de bovenverdieping (standaard niet aanwezig) mogelijk was. De meerkosten hiervan zouden dan alleen de toiletpot zelf betreffen en niet de aan- en afvoer van het toilet.
De wijzigingen betreffende de indeling van het appartement en de meerkosten voor een toilet op de bovenverdieping waren zaken die volgens de makelaar met de projectontwikkelaar waren afgesproken, dus ik ging er dan ook van uit dat dit waar was. Er is hieromtrent een bijlage in de koop/aanneemovereenkomst gesloten, welke zowel door de projectontwikkelaar als door mij is getekend.
Nu, een aantal maanden verder komt de projectontwikkelaar met de bewering dat dit niet waar is en brengt het volgende verhaal: voor de indeling op de bovenverdieping kan de koper kiezen uit twee indelingen. De eerste indeling is de gewijzigde indeling (ten opzichte van de verkoopbrochure) die ten tijde van het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst bekend was. De tweede indeling is een variant daarop en hiervoor dient de koper €4.900 extra te betalen omdat er een kozijn is toegevoegd. (Deze voorstellen zijn binnen gekomen in een brief met als dagtekening 19 september 2007). Volgens de projectontwikkelaar is de afspraak met betrekking tot het zonder meerkosten wijzigen van de indeling door de koper nooit gemaakt. Ook voor wat betreft de meerkosten voor een toilet op de bovenverdieping is volgens de projectontwikkelaar nooit een afspraak gemaakt.

Mijn vraag is nu of ik de makelaar destijds ten onrechte heb vertrouwd en in hoeverre ik juridisch een poot heb om op te staan.Naar mijn mening mag ik de makelaar vertrouwen, aangezien deze in opdracht van de projectontwikkelaar werkt en handelt. Verder is het zo dat de clausule die is opgenomen in de koop/aanneemovereenkomst zowel uit het standpunt van de projectontwikkelaar als mijn standpunt, zoals verteld destijds door de makelaar is te interpreteren. Een meningsverschil dus tussen de beide partijen, alleen wie heeft hierin gelijk?

In de koop/aanneemovereenkomst is het volgende opgenomen (mijn bouwnummer: 3.26):

‘Zoals besproken:
1. Algemeen: aan ons voorstel voor een gewijzigde indeling (jij noemt dat ‘principeschets’) zijn geen meerkosten voor de kopers verbonden, d.w.z. geen kosten voor bouwkundige herindeling/wijziging en geen kosten voor wijziging installaties; daarbij is het uitgangspunt dat er géén toevoegingen zijn (bijv. extra kozijn o.i.d.)
2. Specifiek 3.26:
wijziging indeling: geen meerkosten; dit is exclusief: extra toilet, ligbad etc. Raam 2de slaapkamer: vergunningsplichtig gemeente Haarlem, hoewel wij geen problemen verwachten; stel kozijn 180x80 (bxh) dan is de kostenindicatie €2300 incl BTW. Lichtkoepel: afhankelijk van maatvoering, materialisering en wel/niet te openen: ca €1500 á €2250,-‘

Hetgeen in de koop/aanneemovereenkomst is opgenomen is een mail, gestuurd door de projectontwikkelaar naar de makelaar en zou betrekking hebben op de door de makelaar vertelde, gemaakte afspraken.

Als laatste kan ik opmerken dat er meerdere kopers zijn die hetzelfde zijn verteld door de makelaar en net als ik nu wat anders te horen krijgen van de projectontwikkelaar.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 12:43    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ellyru schreef:
De wijzigingen betreffende de indeling van het appartement en de meerkosten voor een toilet op de bovenverdieping waren zaken die volgens de makelaar met de projectontwikkelaar waren afgesproken, dus ik ging er dan ook van uit dat dit waar was. Er is hieromtrent een bijlage in de koop/aanneemovereenkomst gesloten, welke zowel door de projectontwikkelaar als door mij is getekend.

Is deze bijlage dezelfde bijlage als hieronder?

Quote:
In de koop/aanneemovereenkomst is het volgende opgenomen (mijn bouwnummer: 3.26):

‘Zoals besproken:
1. Algemeen: aan ons voorstel voor een gewijzigde indeling (jij noemt dat ‘principeschets’) zijn geen meerkosten voor de kopers verbonden, d.w.z. geen kosten voor bouwkundige herindeling/wijziging en geen kosten voor wijziging installaties; daarbij is het uitgangspunt dat er géén toevoegingen zijn (bijv. extra kozijn o.i.d.)
2. Specifiek 3.26:
wijziging indeling: geen meerkosten; dit is exclusief: extra toilet, ligbad etc. Raam 2de slaapkamer: vergunningsplichtig gemeente Haarlem, hoewel wij geen problemen verwachten; stel kozijn 180x80 (bxh) dan is de kostenindicatie €2300 incl BTW. Lichtkoepel: afhankelijk van maatvoering, materialisering en wel/niet te openen: ca €1500 á €2250,-‘

Uit deze tekst volgt dat voor een extra kozijn extra kosten worden berekend.

Als het niet om dezelfde bijlage gaat, wat is er gebeurd met de eerdere bijlage? En wie heeft die 2e bijlage (de mail) getekend?

Of is het punt dat de koper iets getekend heeft zonder het te lezen en na verkeerd te zijn voorgelicht?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ellyru



Leeftijd: 37
Geslacht: Vrouw
Sterrenbeeld: Ram
Studieomgeving (BA): RUN

Berichten: 38


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 13:01    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Het gaat hier inderdaad om de bijlage als afgebeeld in de tekst. Er is dus niet sprake van een tweede bijlage.
Deze bijlage is een mail die door de projectontwikkelaar is gestuurd naar de makelaar over de afspraken die er zijn gemaakt over de bovenverdieping.
Het probleem is nu echter dat wat de makelaar vertelde ten tijde van het tekenen niet overeenkomt met wat de projectontwikkelaar nu vertelt. Volgens de makelaar waren dat afspraken die destijds gemaakt waren met de projectontwikkelaar en de projectontwikkelaar ontkent dit nu.
Zoals de bijlage is opgesteld is het niet helemaal helder af te leiden wat nu de juiste afspraken zijn. Sterker nog, beide partijen kunnen misschien naar mening zijn dat het op twee manieren valt te interpreteren.
De vraag is nu of er terecht is vertrouwd op hetgeen de makelaar destijds heeft verteld, aangezien de koper deze informatie vond kloppen met de bijlage. Wie mag hier uitgaan van welke informatie en wie valt eventueel iets aan te rekenen?
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 13:09    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ellyru schreef:
Het gaat hier inderdaad om de bijlage als afgebeeld in de tekst. Er is dus niet sprake van een tweede bijlage.

Dus dit is de bijlage die door de koper en de projectontwikkelaar is ondertekend.

Quote:
Zoals de bijlage is opgesteld is het niet helemaal helder af te leiden wat nu de juiste afspraken zijn. Sterker nog, beide partijen kunnen misschien naar mening zijn dat het op twee manieren valt te interpreteren.

Ik zie maar één mogelijke interpretatie: voor het extra kozijn (een toevoeging) betaalt de koper als indicatie €2300 extra en voor de lichtkoepel (nog een toevoeging) ca. €1500 á €2250 extra. Wat uiteindelijk gevraagd wordt ligt nog wat hoger, maar wanneer een richtprijs wordt gegeven zoals hier mogen de kosten als ik me niet vergis 10% hoger uitvallen.

Quote:
De vraag is nu of er terecht is vertrouwd op hetgeen de makelaar destijds heeft verteld, aangezien de koper deze informatie vond kloppen met de bijlage. Wie mag hier uitgaan van welke informatie en wie valt eventueel iets aan te rekenen?

De makelaar mag niet iemand voorliegen, dus als dat bewijsbaar is gebeurd, kun je de schade op de makelaar verhalen. De vraag is of je dat kunt bewijzen. De bijlage die door de koper ondertekend is, is m.i. volkomen duidelijk. Of lees jij die anders?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ellyru



Leeftijd: 37
Geslacht: Vrouw
Sterrenbeeld: Ram
Studieomgeving (BA): RUN

Berichten: 38


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 13:17    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

De bijlage is inderdaad de bijlage die is ondertekend door de koper en de projectontwikkelaar en voor wat betreft de punten die je noemt mij ook volkomen duidelijk.
Echter, over de indeling van de verdieping zelf (dus de bouwkundige wijzigingen) vind ik dat deze niet duidelijk is.
De makelaar heeft beweerd dat er door de koper zelf een indeling gekozen mag worden, waar geen meerkosten aan verbonden zouden worden (dus muren ver- en bijplaatsen op deze verdieping). De projectontwikkelaar stelt dat dit nooit afgesproken is met de makelaar. De projectontwikkelaar zegt nu, dat er van het begin af aan afgesproken is dat de projectontwikkelaar met twee ontwerpen komt, waaruit de koper mag kiezen. Maar hiervan was bij de koper, ten tijde van het tekenen van het contact, niets bekend.
De koper wil nu zelf een indeling maken, waarbij geen installaties gewijzigd of toegevoegd worden. Het is dus alleen een kwestie van de indeling wijzigen. Uit de bijlage in de koop/aanneemovereenkomst blijkt naar mening van de koper, dat dit zonder meerkosten kan, aangezien dat destijds verteld is én hij de bijlage op deze manier (terecht?) interpreteert.
De projectontwikkelaar is het hier niet mee eens, omdat dit volgens hem nooit is afgesproken.
De koper en de projectontwikkelaar hebben nu dus een meningsverschil en de vraag is of de koper in een civielrechtelijke procedure zijn gelijk kan krijgen.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 13:54    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ok, het gaat dus om de kosten van de gewijzigde indeling en de kosten van het installeren van het toilet.
Quote:
2. Specifiek 3.26:
wijziging indeling: geen meerkosten; dit is exclusief: extra toilet, ligbad etc.

Volgens de bijlage geen meerkosten voor de gewijzigde indeling. Over het installeren van het toilet lijkt niets te zijn opgenomen, dus dat zou in rekening kunnen worden gebracht.

Quote:
Nu, een aantal maanden verder komt de projectontwikkelaar met de bewering dat dit niet waar is en brengt het volgende verhaal: voor de indeling op de bovenverdieping kan de koper kiezen uit twee indelingen. De eerste indeling is de gewijzigde indeling (ten opzichte van de verkoopbrochure) die ten tijde van het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst bekend was. De tweede indeling is een variant daarop en hiervoor dient de koper €4.900 extra te betalen omdat er een kozijn is toegevoegd.

Dus het probleem is dat noch de eerste, noch de tweede indeling de door de koper gekozen indeling is?

Heeft de koper ooit de door hem gekozen indeling aangegeven, en zo ja hoe?

En wat zegt de makelaar hierover?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ellyru



Leeftijd: 37
Geslacht: Vrouw
Sterrenbeeld: Ram
Studieomgeving (BA): RUN

Berichten: 38


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 14:04    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Precies, de gekozen indeling van de koper is anders dan de keuzes welke gesteld zijn door de projectontwikkelaar.
De koper heeft zijn keuze zeker kenbaar gemaakt en wel in een gesprek met de kopersbegeleiding. De aannemer (die in dienst staat van de projectontwikkelaar) heeft een verkopersbegeleidingsbureau in dienst genomen. Dit bureau verzorgt de communicatie met de kopers en zorgt ervoor dat alle persoonlijke wensen van de kopers bij de aannemer cq projectontwikkelaar bekend worden.
De koper heeft in een gesprek met deze verkoopbegeleider aangegeven welke indeling gewenst is. Dit gesprek vond plaats op 10 augustus 2007 en de verkoopbegeleider beloofde deze wens voor te leggen aan de projectontwikkelaar. Deze komt dus nu (meer dan twee maanden later) met het gegeven dat dit wel mogelijk is, maar dat dit meerkosten met zich mee brengt. Hier is de koper het niet mee eens.
Voor wat betreft het toilet ben ik het wel met je eens, dat dit eventueel kosten met zich mee gaat brengen, aangezien dit zo in het contract gaat en valt mijns inziens toe te rekenen aan de koper die dit beter had moeten controleren cq anders in het contract had moeten laten opnemen.
Maar dan blijft dus de vraag over de indeling en de kosten die hiermee eventueel gepaard gaan.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 14:32    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Praktisch gesproken is het eerst de vraag wat de koper over de gemaakte afspraken kan bewijzen. Ik neem aan dat het gesprek op 10 augustus geresulteerd heeft in een tekening of iets dergelijks. Waar is die gebleven?

Wat mij ook van belang lijkt, is of de bijlage voor of na 10 augustus is getekend.

Verder is van belang met wie precies de afspraken zijn gemaakt. Was die persoon bevoegd om namens de projectontwikkelaar een bepaalde indeling overeen te komen? Ik vermoed dat het verkopersbegeleidingsbureau slechts tussen koper en projectontwikkelaar communiceerde en de projectwikkelaar niet kon binden. De koper had dan moeten controleren dat de projectontwikkelaar ook zijn handtekening onder de gewenste nieuwe indeling had gezet.

Zoals ik al eerder aangaf, als je kunt bewijzen dat bijv. de makelaar jegens de koper onzorgvuldig heeft gehandeld, dan kan de schade op hem worden verhaald.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ellyru



Leeftijd: 37
Geslacht: Vrouw
Sterrenbeeld: Ram
Studieomgeving (BA): RUN

Berichten: 38


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 15:10    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Bedankt voor alweer een reactie, hierop kan ik het volgende zeggen:
De koper kan in principe niet veel over de gemaakte afspraken bewijzen, op papier staat namelijk alleen de bijlage die hierboven besproken wordt. Deze is ondertekend tussen koper en projectontwikkelaar en dus een bewijslast. Verder is het zo dat de makelaar dingen heeft beweerd die nu niet waar zouden zijn. De koper kan niet zwart op wit bewijzen dat dit toen is gezegd, misschien door de makelaar te laten getuigen. Maar de koper kan ook niet zwart op wit bevestigen dat er met de projectontwikkelaar een afspraak is gemaakt over op welke manier een gewijzigde indeling van de bovenverdieping tot stand zou komen.
Het gesprek op 10 augustus heeft inderdaad geresulteerd in een tekening, maar deze is nog niet ondertekend door koper of projectontwikkelaar. De tekening was richting de projectontwikkelaar gestuurd, maar deze heeft pas onlangs gereageerd (met als antwoord dat het alleen met meerkosten mogelijk is).
De bijlage is getekend ten tijde van het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst (16 mei) en dus voor het gesprek en het verzoek met betrekking tot de indeling dat gedaan is op 10 augustus.
Met betrekking tot het bewijs dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld ben ik het eens. Dat zal nog wel eens moeilijk kunnen worden. Misschien helpt het gegeven dat meerdere kopers op dezelfde (nu blijkt wellicht verkeerde) manier zijn ingelicht bij het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst.
Volgens mij kan het nog een lastige zaak worden en ik zal nog meer onderzoek moeten doen om de kansen beter te kunnen inschatten. Wellicht is het ook van belang of de makelaar kan/moet getuigen en in hoeverre de makelaar bevoegd is om in naam van de projectontwikkelaar te handelen. Uiteindelijk heeft de projectontwikkelaar de makelaar ingeschakeld om te appartementen te verkopen en in die zin handelt de makelaar dus uit naam van de projectontwikkelaar of zie ik dat verkeerd?
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: za 06 okt 2007 15:27    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ik denk dat je de situatie zo wel goed omschrijft. Bewijs leveren van de verschillende beloftes en afspraken en van hoe de bijlage moet worden uitgelegd lijkt me lastig. Ik ben het met je eens dat het kan helpen dat meerdere kopers in hetzelfde schuitje zitten. En misschien heeft één van de kopers wat meer op papier staan.

Ik denk niet dat een door de projectontwikkelaar ingeschakelde makelaar per definitie bevoegd is, maar misschien kun je als koper wel afgaan op zijn bevoegdheid, dus in de zin van art. 3:61 lid 2 BW. Ik weet dit niet zeker.

Maar een makelaar heeft volgens mij in ieder geval een verdergaande zorgplicht dan een gemiddeld persoon. Hij mag je niet op het verkeerde been zitten.

Dus of je mag aannemen dat hij bevoegd is en de afspraak met de makelaar bindt de projectontwikkelaar, of je mag dat niet aannemen en de projectontwikkelaar is niet gebonden, maar de makelaar is dan wel schadeplichtig. Voor de koper maakt het niet zo heel veel uit, denk ik.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Berichten van afgelopen:   
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1

Tijden zijn in GMT + 2 uur


Wie zijn er online?
Leden op dit forum: Geen

U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls

Ga naar:  



Home | Over Rechtenforum.nl | Agenda | Visie | Downloads | Links | Mail deze site | Contact

Sites: Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | Juridischeagenda.nl | Juridica.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl

© 2003 - 2018 Rechtenforum.nl | Gebruiksvoorwaarden | Privacyverklaring | RSS feeds