|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Pro - Contra |
Geplaatst: za 14 feb 2009 19:07—
|
Ik heb de volgende situatie. Ik verhuur kamers en op de kamers en in huis mag er niet gerookt worden. Dit is vooraf ook gezegd en het staat ook in het huurcontract en alle medebewoners houden zich hier ook aan en zijn ervan op de hoogte.
Nu blijkt dat er een huurder zit op een kamer die toch gewoon rookt in huis en op de kamer. deze huurder zit er pas 2 maanden en blijkt gewoon een roker te zijn van af het begin. hij wist ervan dat er niet gerookt mocht worden in huis en op de kamers en heeft er ook voor getekend omdat dit ook in het contract staat. nu is het niet zo dat ik persoonlijk tegen rokers ben of roken. deze kamer en woning is gewoon voor de verhuur aan Niet rokers. Dit lijkt mij toch gewoon contractbreuk ? kan ik op basis hiervan niet het contract via de rechter ontbinden? |
Geplaatst: za 14 feb 2009 19:38—
|
Het niet mogen roken is opgenomen in de vorm van een algemene voorwaarde waardoor artikel 233 en verder van boek 6 van toepassing zijn. Ik kan in deze artikelen niet zo snel vinden waarom deze algemene voorwaarde onredelijk bezwarend zou zijn. Ik kan zo snel ook geen andere wettelijke bepaling bedenken waardoor de voorwaarde niet geldig zou zijn. In beginsel zijn overeenkomsten vormvrij, m.a.w. mensen kunnen met elkaar afspreken wat ze willen tenzij het recht hier beperkingen voor geeft.
Maar voor zover ik met een quick scan kan beoordelen is het een geldige voorwaarde en pleegt de huurder wanprestatie als hij zich daar niet aan houdt. Je zult wel eerst moeten trachten te bewerkstelligen dat deze huurder zich alsnog gaat houden aan de algemene voorwaarde voordat je kunt ontbinden. Dit kan door hem in gebreke te stellen en hem een termijn te gunnen bijvoorbeeld. De regels hiervoor worden weer minder streng als de huurder op voorhand te kennen geeft dat hij zich sowieso niet zal gaan houden aan de algemene voorwaarde, het rookverbod. Kortom: zo op het eerste gezicht lijkt me jouw conclusie terecht. Je moet wel eerst een aantal procedurele stappen nemen om succesvol ontbinding van de overeeenkomst te vorderen. Overigens: Specifiek voor huurovereenkomsten zijn er nadere regels gesteld in boek 7 van het Burgerlijk wetboek. Ik ben geen huurrechtdeskundige dus of hier nog specifieke bepalingen in staan die afwijken van het algemeen overeenkomstenrecht zul je zelf (of een ander forumlid) ook eerst nog na moeten gaan. |
Geplaatst: za 14 feb 2009 21:25—
|
Voor zover ik weet kan je met een dergelijk probleem rechtstreeks naar de rechter stappen voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het is immers een regel uit het huurcontract wat hier door de huurder wordt overschreden. De huurder heeft het huurcontract getekend en door deze betekening geeft hij aan akkoord te gaan met de gestelde regels.
Normaliter dient men eerst iemand een ingebrekestelling te sturen en indien hier niet op gereageerd wordt, is er sprake van verzuim. Vanaf dat moment is ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd. Zoals ik reeds eerder echter aangaf, is dat in deze kwestie niet benodigd en kan je meteen naar de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het niet naleven van de in de huurovereenkomst gestelde regels rechtvaardigt ontbinding immers al. |
Geplaatst: za 14 feb 2009 22:21—
| Direct ontbinden lijkt mij veel te kort door de bocht. Ik zou - qua juridische stappen - eerder denken richting een kort geding waarin op last van een dwangsom gevorderd wordt dat er niet meer wordt gerookt. |
Geplaatst: wo 18 feb 2009 18:44—
|
Ok bedankt voor de reacties mensen.
Nu is het ook zo dat deze jongen zich niet aan zijn financiele verplichtingen houd. Daarnaast is het zo dat deze huurder zou studeren maar nu blijkt dat deze huurder helemaal niet op school zit. Dit is eigenlijk net zo erg als het roken. De bedoeling is dat mensen werken of studeren. In mijn verhuurbeleid is het zo dat mensen moeten werken of studeren op HBO of universitaire nivo om de omgang e.d. allemaal goed te laten verlopen. Ook dit heb ik nadrukkelijk duidelijk gemaakt van te voren. Als iemand op school zit maar gedurende de opleiding afhaakt dan begrijp ik dat dit overmacht is of een factor waar de huurder niets aan kan doen. Ik verhuur ook aan polen, portugezen, bulgaren, maar deze zitten ook weer bijelkaar. gewoon logica dus. wat is julle mening en wat zouden jullie doen om deze huurder zo snel mogelijk eruit te krijgen zonder prehistorische technieken? |
Geplaatst: vr 20 feb 2009 12:02—
|
Met financiële verplichtingen niet nakomen bedoel je neem ik aan dat hij een achterstallige betaling van de huur heeft?
Mijn eerdere bericht was inderdaad misschien ietwat kort door de bocht, maar ontbinding van de huurovereenkomst lijkt mij nu duidelijk gerechtvaardigd. Het betalen van de huur is immers de kern van de overeenkomst. Op dit moment volg ik Verbintenissenrecht en daar is ons geleerd dat als iemand bij een huurovereenkomst de kern van de overeenkomst nalaat, het betalen van de huur, dat ontbinding van de huurovereenkomst dan meteen gerechtvaardigd is zonder enige andere procedures daar aan vooraf te laten gaan. |
Geplaatst: do 26 feb 2009 23:19—
|
Nu is het zo dat de borg nog betaald moet worden wat ook in het contract staat en dus nog steeds niet is gebeurd. wat ook vreemd is is dat de moeder van de persoon de huur tot nu toe heeft overgemaakt en niet de huurder zelf. tenslotte heb ik met de moeder niks te maken.
Wat ik wil is zo snel mogelijk deze huurder eruit zetten. wat kan ik het beste doen? |
Geplaatst: di 07 apr 2009 20:47—
|
Als de huur ook niet betaald wordt zou je kunnen opzeggen o.g.v. slecht huurderschap (art 7:274 lid 1 sub a). Dit omvat eigenlijk beide dingen; het niet nakomen van het rookverbod en het niet nakomen van betalingsverplichting. Diegene heeft wel een termijn voor hij eruit moet. Ontbinden kan volgens mij alleen bij de rechter (art 7:231 lid 1) in dit geval.
Lastig wordt het misschien omdat het gaat om onzelfstandige studentenkamers en die zouden wel eens andere rechten kunnen hebben. Van belang kan zijn of iedereen afzonderlijk medehuurder is of dat ze van jou onderhuurder zijn. Wat het snelste is zou ik niet weten. Ik heb dit ook allemaal maar uit de lessen, maar naar het schijnt zou ontbinden het snelst zijn. |
Geplaatst: wo 15 apr 2009 15:20—
|
iemand die zich aan al je geboden/verboden niet houdt, die een betalingsachterstand heeft daarbij - de overeenkomst is al zo goed als ontbonden, maar wie zegt je dat de huurder ook vertrekt met een rechterlijke uitspraak?
je wil geen prehistorische toestanden, ik vermoed dat je bedoelt een knokploeg. wat je nodig hebt, is een combinatie van compassie en hardheid en slimmigheid. compassie: die rokende huurder is 'a pain in the ass', maar hij doet ook maar gewoon zijn best om zichzelf te zijn en hij weet niet zo goed of hij nou op het goede of op het verkeerde pad zit met zijn gedrag; ergens denkt hij dat hij dit kan maken, dat er geen slechte gevolgen voor hem zijn - dat moet hij nog leren, dat kan jaren duren, hij is wschl. nog "studentenleeftijd" hardheid: bereid je voor op alle nodige stappen: het aanschrijven, het juridische traject, de invordering van betalingsachterstand, de invordering van eventuele schade aan je woonruimte, ontruiming, het gedoe met het op straat zetten / in bewaring brengen van zijn spulletjes, etc. - je kunt hiervoor een specialist (deurwaarder met huurpraktijk) zoeken, zodat je dit soort ongein niet allemaal zelf hoeft te doen en dan komt c: slimheid: de combinatie van compassie en hardheid leidt je op het pad der slimheid: zorg dat de bewuste huurder bekend is met je compassie én je hardheid, zorg dat de andere huurders in het pand dit ook weten (die willen wschl. heel graag dat jij als verhuurder de regels handhaaft); ga vervolgens elke stap die je procedureel gaat zetten mondeling en schriftelijk bij hem aankondigen, en handel zo snel mogelijk (daar heb je echt zo'n bureau bij nodig, aangezien het jouw deskundigheid niet is; die kosten ga je ook verhalen op huurder en ook daarvan wordt hij vanaf moment één op de hoogte gebracht) succes! |
Geplaatst: di 07 jul 2009 12:51—
|
bedankt voor de reacties !
uiteindelijk heeft de huurder toch zijn biezen gepakt op de doormij gegeven deadline en dat was overigens geen 24 uur ofzo hoor, maar ik had hem bijna 2 maanden de tijd gegeven om te vertrekken en ineens was ie weg op de laatste dag. nadat ik hem had aangeschreven met al zijn tekortkomingen kreeg ik direct daarna brieven retour van zijn advocaat met allerlei verhaaltjes. daarin schreef hij overigens ook dat de huurder zelf mag waten wat ie doet op zijn kamer en dus ook roken al heb je dit afgesproken van te voren. dat ik het daar niet mee eens was heb ik ook duidelijk gemaakt door telkens terug te schrijven. tenslotte in nederland mag je vormvrij afspraken maken tenzij in de wet anders staat, toch? nu was het zo dat er een rookverbod was in huis en op de kamers, maar tis niet zo dat ik een anti roker ben ofzo, maar tis een samenspel van allerlei factoren, puinhoop op de kamer, na gebruik keuken en douche niet opruimen, de hele dag dronken in huis hangen en misschien nog het wel belangrijkste geen dagtaak zoals school of werk, wat wel de bedoeling was vooraf. frapante was ook dat ik te horen kreeg dat hij naar een appartement was verhuisd. nou fijn voor hem dacht ik als ie maar weg is uit mijn woning, maar enkele weken later kreeg ik een reactie op een willekeurige advertentie van waaruit hij niet kon zien dat ik de verhuurder was dat hij een kamer zoekt. en in zijn profiel stond omschreven nette jongen en net terug van een wereldreis en bla bla nog meer onzin en leugens waarin ik ook was getrapt. voordat ik aan hem had verhuurd had hij ook al problemen met zijn voorgaande huisbaas kwam ik later ook achter. maar telkens wordt je een beetje wijzer natuurlijk. |
Geplaatst: di 07 jul 2009 14:57—
| Wat doet dit in het Pro-Contra forum, dit lijkt me meer onder rechtshulp of civiel recht vallen? |
Geplaatst: di 07 jul 2009 16:29—
Altijd nog beter dan in "Feedback" 
|
Geplaatst: di 07 jul 2009 16:42—
Sorry, ik heb daar even overheen gekeken. Die vervelende Engelse termen ook altijd. On Topic: wat is er met de bepalingen over huurrecht in BW 7A gebeurt? Ik heb altijd zo'n hekel aan dat onderdeel van verbintenissenrecht (evenals verzekeringsrecht brrr) gehad. Zo erg dat ik het liever vraag dan ik dat het op moet zoeken. |
Geplaatst: di 07 jul 2009 17:33—
Ah, daar had ik inderdaad een punt, maar dat had ik zelf niet in de gaten hoor. Ik doelde op de rechtshulpvragen die regelmatig in "Feedback" opduiken, zelfs nu deze rubriek niet meer bovenaan de hoofdpagina staat.
Die staan al een tijdje in boek 7 BW, net als de bepalingen over verzekeringen. |
Geplaatst: do 18 mrt 2010 16:15—
|
Beetje laat, heb je nu nix meer aan, maar misschien leuk om te weten voor de toekomst.
Als je kamers verhuurd "onzelfstandige woningen" dan is er sprake van verhuur als hospita. Je hebt dan 9 maanden proeftijd waarbinnen je mag opzeggen zonder reden, zolang je de opzegtermijn van 3 maanden hanteerd |
|
Rechtenforum.nl -> Pro - Contra
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl